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149万竞买法拍房案外人拒不腾退 法官下令强行开锁
法制晚报·看法（记者 洪雪）被执行人丁某和秦某借款时将自己的一套房屋抵押，逾期未还款，出借人陈某向房山法院申请执行。在房屋拍卖过程中，案外人那某称自己2010年就向丁某购买房屋并居住至今，但那某在法定期限内未提出有效的足以抗拒拍卖该房产的证据。
11月7日上午，为维护竞买人的合法权益，房山法院对此房屋进行了腾退，在那某拒不开门的情况下，法官让开锁公司师傅强制开锁，那某因为妨害法官执行，被法警带上手铐“抬”上了警车。
借款不还房屋被拍卖 案外人提执行异议
丁某、秦某是一对夫妻，2015年4月16日，二人与出借人陈某签订了《借款合同》，借款五十万元，期限一个月，丁某将自己名下的一套案房屋抵押。
后双方在中信公证处签订了公证债权文书，丁某未按期还款。2015年7月，陈某向该公证处申请执行公证。同年8月11日，陈某向法院申请执行。
经查，被执行人丁某、秦某除上述抵押房产外无其他财产可供执行。现丁某因诈骗在山西监狱服刑，其妻子秦某则下落不明。
2015年9月7日，承办法官高华峰对抵押房产进行了查封并拟将该房产进行评估拍卖。因联系不上被执行人，高华峰法官在抵押房产上张贴公告要求其还款，逾期将评估拍卖该房屋。
图为房山法院对涉案房屋进行腾退。摄/记者 洪雪
此时，案外人那某联系上了高华峰法官，称上述房屋其已购买且已在此屋内居住。经查，那某与丁某在2010年12月20日，经某中介公司签订房屋买卖合同，那某支付房款四十四万多元。那某称，丁某未配合自己办理贷款及过户手续，但2010年底丁某就将房屋交给其居住。
案外人孩子中考 法官延长其搬离时间
高华峰法官在发现此种情况后，及时告知了案外人那某权利及义务，那某向法院提起三起民事诉讼及案外人异议。
本想151万买套房，结果却要付90万的税费……
尽管楼市调控政策已让一线城市的房价出现了降温，但政策的调控不是为了让房价大跌，而是为了防止大起大落、维持整体市场的稳定，所以一线城市的房价还是普遍较高。
在此情况下，财富管理机构嘉丰瑞德的分析师表示，一些手头有点钱或想继续投资房产的人，就将目光瞄准了法拍房。由于法拍房的价格通常低于市场价格，因此能吸引不少购房者竞拍，但他们真的能从法拍房中“捡到便宜”吗？
151万一套房，税费近90万
据媒体报道，7月28日，一套房产在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖。该房产位于深圳宝安区沙井镇，由于周围配套设施齐全、商服繁华度良好、出行方便，再加上起拍价较低，为132万元，因此吸引了3173次围观。
竞拍开始后，共有5位竞买人参与竞拍。后，张先生以151万的价格成功胜出。对张先生来说，这个价格是非常划算的，因为房子的市场评估价为203万，151万则要远低于该价格。
本以为自己捡了个“大便宜”，然而让张先生万万没想到的是，自己终所付出的钱要远高于评估价。
根据淘宝网公布的竞买公告显示，法拍房过户转让所产生的税费和其它费用均由买受人承担，包括所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等，以及应补地价、土地使用费等。
据悉，张先生所拍得的房产税费近90万，相当于房价的6成，再加上其它费用，总成本远超203万。对此，张先生也是欲哭无泪，自己挖的坑只能自己填。
竞买法拍房该注意什么？
法拍房和普通的商品房有很大的区别。所谓法拍房，就是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。所以，此类房产存在一定风险。
嘉丰瑞德的法律专员表示，有些法拍房很可能在房屋权属方面存在瑕疵，比如未交齐土地出让金，还有的未交清水电煤费、物业费等，甚至连房产证都没有。对于这些问题，法院其实是不负责解决的，均需要由竞买人自行承担。
另外，有的房产可能是有抵押的，如果无法解押，未来还可能面临相应的债务偿还风险。因此，提醒竞买人，不要盲目参与竞拍，一定要事先对房产进行详尽的调查，了解清楚再下手也不迟。
法拍房虽然价格看上去便宜，但实际情况还得竞拍者自行了解，如果瑕疵较多，将来可能会面临很多问题。
面对“司法拍卖房”的低价诱惑 有多少坑在等着我们？
面对“司法拍卖房”的低价诱惑 有多少坑在等着我们？“法拍房”大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物，尤其是开发商及购房者的必要抵押物。此外，民间借贷纠纷、司法没收也会产生“法拍房”。
近年来“法拍房”受到热捧，可能出于几种考虑，一是价格低于正常的市场价;二是司法拍卖不受限购限制。“法拍房”是饼还是坑，众说纷纭。“法拍房”不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。
因此，实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。例如：深圳的黎先生，花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不“挪窝”。
成都的曾先生在司法拍卖中获得了 “潮蓉花园”一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主易静某以不知情为由，据不交房。曾先生找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不负责腾退”为由不予强制执行，无赖之下曾先生只好选择放弃，双方协议取消交易，以便减少损失。
“法拍房”价格低于市价，虽然办理手续繁琐，但面对低价的诱惑，使很多人趋之若鹜。如被拍卖的房子里依然住着人，堆放着杂物，而腾空房子是一件麻烦的事情，中间也许会发生纠纷。虽然后可以通过走法律程序拿回属于自己的房子，但是这中间会有一定的时间拖延。另外，还可能出现房屋漏水、前房主占用学籍、有债主上门讨债，更甚的还有碰上“凶宅”等意外情况。
业内人士建议市民在拍房前，好去实地多了解情况，切不可贸然拍下。例如：2014年母先生以较低市价签约购买叶某“欣园二期”一处房屋。2015年，母先生诉请叶某办理过户手续。叶某以双方实为民间借贷、出具收据但未实际收到75万余元购房款作为抗辩理由。虽然终法院判决叶某履行购房协议，将案涉房产过户给母先生，但个中辛酸自知。
文/商报记者 卢莎莎
上周四，位于西湖区古灵慈桥20号的一套49.41平方米的住宅在淘宝网司法拍卖平台成功拍卖，起拍价52万元，终以289万元的价格成交，折合单价约5.85万元/平方米，堪称杭州史上单价贵法拍房。
前天，一套德胜新村面积45.4平方米的房子，起拍价51万元，经过97轮报价，终成交价为136.5万元，折合单价3万元/平方米。
楼市持续火爆，限购政策又将一部分没有购房资格的人挡在门外。不限购、起拍价低的“法拍房”进入人们的视线，成交价也是一路看涨。
市民朱先生手上有闲钱，想买套低价房，他听朋友说，法拍房的价格比较实惠，但不知道这类房源该如何买，是否有相关风险，有没有可能“捡漏”？
实际上，看中“法拍房”的不止朱先生。由于限购，一些手中没有房票的人，也将目标锁定在法拍房上，希望尽早安居。刘小姐是金华人，在杭州工作刚满一年，家里人希望尽早给她在杭州买套房，却遇上限购，需要再等一年时间才有资格购买。刘小姐听说法拍房不限购，对此很感兴趣。但她也有担忧，相关税费怎么算，产权清晰否？
记者在淘宝网司法拍卖平台看到，法院提供的拍卖房源，杭州范围内目前共有17719套，其中萧山区和余杭区的房源数量均有近2000套。法拍房虽然不限购可按揭，但什么样的房子值得拍，如何在大量房源中，选出适合自己的房子。
法拍房的起拍价也是从几十万至几千万不等，那么，竞买人出多少价格合适？竞价前后，如何操作才能规避各种风险？
不少人对于法拍房仍是疑惑重重。为此，每日商报推出“新问”第四期——法拍房的那些事儿，并邀请到长期关注并参与司法拍卖的资深创投人孟铁以及熟悉司法拍卖“前世今生”的律师方建江，两大专家将倾情解答关于法拍房的各类问题。
对法拍房感兴趣的读者，可以扫描右方二维码，进入新问法拍房微信群，在群里抛出你想问的有关法拍房的问题。
司法拍卖中即使已签成交确认书,法院也有权撤销该拍卖程序
裁判要旨：司法拍卖中，即便竞买人已签订了拍卖成交确认书，但若执行法院没有送达拍卖成交裁定，强制拍卖程序即没有结束，竞买人不能办理过户手续，也不能发生财产权利转移的效力，执行法院有权撤销该拍卖程序。
案情介绍：一、因胶州市大沽河农科园公司（下称“大沽河公司”）涉诉，被临朐县法院查封财产。执行中，又因胶州市李哥庄镇人民政府（下称“李哥庄镇政府”）接受大沽河公司资产，临朐县法院裁定追加李哥庄镇政府为被执行人。
二、大沽河公司被查封财产为其承租的李哥庄镇北王家庄村民委员会（下称“北王家庄村委会”）所有的集体土地上建设的包括农作物种植温室大棚在内的地上建筑物。经评估拍卖，孙俊岗于2007年7月5日竞得该财产，同日，与拍卖公司签订《拍卖成交确认合同》。
三、李哥庄镇政府向临朐县法院提出执行异议，主张拍卖程序违法，拍卖物属违法建筑不应拍卖。临朐县法院作出（2008）临法执异字第1号民事裁定（下称“临1号裁定”），撤销拍卖裁定及相关委托拍卖通知。
四、孙俊岗向潍坊中院申请复议，请求撤销临1号裁定，潍坊中院作出（2008）潍执复字第19号民事裁定（下称“潍19号裁定”），驳回孙俊岗的复议请求。又因孙俊岗与北王家庄村委会签订的《土地租赁协议》被认定无效，拍卖裁定已被撤销，2015年11月16日，临朐县法院通知拍卖公司将拍卖款35万元退还孙俊岗。
五、孙俊岗向高法院申诉，请求撤销潍19号裁定、临1号裁定。高法院驳回孙俊岗的申诉请求。
裁判要点及思路：关于临朐县法院撤销拍卖裁定是否符合法律规定的问题，买受人竞买案涉财产后，与拍卖公司签订了《拍卖成交确认合同》，约定拍卖成交后的款项交付方式。执行法院一直未制作确认拍卖成交的执行裁定。本案中的拍卖行为是在执行程序中经法院委托进行的司法拍卖，司法拍卖不同于普通民事拍卖，受委托拍卖机构的拍卖行为性质上属于司法授权行为，其只能在法院授权范围内实施司法拍卖活动，并受执行法院监督。因此，对于司法拍卖而言，即使签订了拍卖成交确认书，只要执行法院没有送达拍卖成交裁定，强制拍卖程序就没有结束，竞买人就不能办理过户手续，也就不会发生财产权利转移的效力。
实务要点总结：前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人经司法拍卖取得财产应注意何时取得该竞买财产的物权。结合高院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：
一、因法院的法律文书导致物权变更、转让的，自法律文书生效时发生效力，竞买人虽通过拍卖竞价与拍卖机构签订了《拍卖成交确认合同》，并支付了部分或全部成交款，但未取得足以导致物权变动的具有形成效力的拍卖不动产物权转移的裁定，故竞买人此时未取得拍卖房屋的所有权，法院此时仍可撤销该拍卖程序。所以，竞买人应注意其自收到执行法院生效拍卖裁定时取得拍卖财产的所有权，仅签订《拍卖成交确认合同》并未产生物权变动之法律效力。
二、竞买人与拍卖公司之间签订的《拍卖成交确认合同》，合同成立生效后，双方当事人均应按照合同约定的权利义务履行合同约定，一方违约的应根据合同及《合同法》相关规定承担违约责任。竞买人若未能依照拍卖成交确认书中约定期限交纳拍卖款的，导致涉案财产重新拍卖，出现他人以低于次拍卖价成交的情况。根据拍卖交易规则的相关规定及《拍卖成交确认合同》的约定，重新拍卖后造成拍卖标的物差价损失应由违约方即原竞买人承担。
三、此外，关于集体所有土地的使用权能否被集体以外人员取得的纠纷，本案拍卖的标的物是大沽河公司在承租的北王家庄村委会所有的集体土地上建设的包括农作物种植温室大棚在内的地上建筑物。使用该建筑物并从事农业种植，就离不开建筑物所附着的土地。孙俊岗虽与北王家庄村委会签订了相关土地租赁协议，但由于未得到李哥庄镇政府的批准，依据土地管理法第十五条第二款的规定，其无法合法使用拍卖标的物所附着的土地。且根据2006年4月26日胶州法院作出的（2006）胶民初字第0408号民事判决，北王家庄村委会与大洋公司签订的土地租赁协议已经终止，孙俊岗亦不能继受取得大沽河公司原有的权利。孙俊岗竞买案涉财产的目的无法实现。所以，当事人在竞拍“两权”抵押（农村土地承包经营权和农民住房财产权）财产时，需要明确当地能否办理后续过户或经营手续并进一步判断能否实现竞买目的。
相关法律：
《土地管理法第十五条第二款 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
《高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》［法发〔2004〕5号］第二十四条 人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。
《高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第二十九条 动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。
不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。《物权法》
第九条款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
以下为该案在高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于已签订拍卖成交确认书的竞买人在执行法院生效裁定作出前尚未取得物权，法院此时仍可撤销该拍卖程序的详细论述和分析。
恋人分手，结婚用房如何分割？
谈婚论嫁的恋人，无奈分手时，对大多数家庭来说，房产往往是主要的争议财产。 婚后购买的房屋属于夫妻共同财产，离婚分割时，夫妻双方一人一半，这毫无疑问。但恋爱期间购买的房屋的分割情况，实践中如何处理就复杂得多，具体而言可以分以下几种情况：
（一） 双方出资，登记在双方名下：
（二） 双方出资，登记在一方名下：
（三） 一方出资，登记在双方名下：
（四） 一方出资，登记在一方名下：
（一）婚前一方出资购房，登记在己方名下，如何分割？
对于这种情况，房屋属于登记方婚前个人财产是没有任何异议的。但是容易混淆的是何为婚前出资购房，是以签订房屋买卖合同为准还是以产权证的办理为准？经常有人咨询：婚前签订房屋买卖合同，但是婚后付款或者办理产权证，这种情况下算婚前购买吗？实际上对这个问题，按照上海市高院的解释，购房是婚前还是婚后主要看购房合同的签订日期是婚前还是婚后，婚前签订的就属于婚前购房，属于个人财产。
本项中另外一个容易让人混淆的是，婚后还贷部分和增值部分是否属于夫妻共同财产。按照司法解释的规定，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产，同样的，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于夫妻一方清偿的部分，应当予以返还。同样的道理，婚后房产升值的部分也属于个人财产。
（二）一方婚前出资购买，登记在双方名下，如何处理？
一方出资，并登记在两人名下的房产，原则上离婚时应该作为共同财产均等分割，但是在婚姻关系存续时间较短或婚后未共同生活等特殊情况下，法官也可能酌情确定具体分割份额。
（三）双方婚前出资，登记在一方名下，如何分割？
1、双方共同出资购房，登记在一方名下，如果终未能结婚的，在双方没有特殊约定的情况下，仍然应当确定该房屋系登记方一方个人财产，在分割时应当判令登记一方返还另一方的出资份额。
2、如果双方办理了结婚登记手续，对于产证登记在一方名下，但夫妻中另一方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。
3、如果双方办理了结婚登记手续，同时一方不仅能够证明出资，还有证据证明双方的出资是基于双方均认可所购房屋为共同所有的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。
（五）婚前共同出资，登记两人的名字，如何分割？
1、对于终未能结婚的，应当判令双方按照出资比例进行分割。
2、如果已经登记结婚了，那么应当按照夫妻共同财产对待，分割时均等分割。
（六）婚前一方出资购房，另一方出资装修，产权登记在一人名下的，如何分割？
对于装修的出资如何认定是处理房产分割的难点，一般来说一方的装修出资不能视为取得房屋的对价，不改变房屋的产权，仅仅认为是一种法律上的添附行为，房产认定为登记一方的个人财产，对于添附的价值应当以现金的方式予以返还。
买房房贷没有审批下来，首付还能退吗？
这个问题不能一概而论，要分四种情况看：种情况是，如果购房者与开发商签订了购房合同，且按揭贷款由开发商负责运作，因开发商各方面原因没有将购房按揭贷款跑下来，贴到导致购房者购房受阻，那么购房者没有任何责任，可直接要求开发商退还购房首付款，购房者首付款也不会有任何问题的。第二种情况是：购房者如果与房地产开发商签订了银行房贷没批下来、可退首付款、且按揭贷款由购房者自己负责的合同；即便按揭贷款跑不下来，开发商就没有任何理由拒绝退还首付款，购房者也就不用为此担忧和发愁。第三种情况是：购房者如果没有与房地产开发商签订银行房贷没有批下来、可退首付款的合同，那么因购房者按揭贷款没有搞成功影响购房，开发商就有可能找理由拒绝退还购房首付款，虽然开发商拒绝退还首付款并不违规违法，但也没有规定开发商一定就没有退还首付款的责任，如果真的碰到这种情况，购房者也不用着急，可与开发商好好协商，把银行不能贷款的情况向开发商说清楚，争取开发商同情退还首付款。第四种情况是，如果与开发商签订了不可撤销的购房法律合同，意味着无论购房者是否能得到银行按揭贷款，都必要履行购房法律责任，那么这种情况下，开发商就没有退还首付款的法律责任了，碰到这种情况，购房者还可救助法律援助，看能否通过仲裁途径要回购房首付款或部分首付款。
王兆林
152-16896387
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