项目品鉴:自贸区首个高端写字楼远洋财富中心
远洋财富中心，自贸区内可租新品办公楼
作为我国改革开放的“试验田”，上海自贸区为中国带来了变革与创新，为外高桥板块注入了新的活力，为企业带来了种种利好政策。一年多以来，自贸区内的办公物业已从“疯狂”回归到了理性，步入了稳步增长的阶段。
数据显示，截至9月中旬，上海自贸试验区近一年来共新设各类企业1.2万余户。而且，外高桥保税区原先是以贸易、仓储、物流为主，本身办公物业十分缺乏。需求的增长加之原本资源的缺乏，使得自贸区办公物业的未来发展被普遍看好。
周边项目一览
外高桥保税区原本是以物流、仓储等工业园区为主，自贸区成立之后，外高桥在对对办公物业的需求以及功能上都发生了较大的变化。而且，周边的办公物业房龄都是在8年以上，办公楼市场亟需新品入市。
5号门周边——三联大厦
租金：2-2.5元/平方米•天
地址：华京路8号
物业类别：标准写字楼（甲级）
物业费：10.00元/平方米•月
交通配套：六号线/外高桥保税区南站、高川专线泰高线外高桥2路等。
周边配套：华润万家便利超市、交通银行、农业银行、建设银行、中国银行等。
3号门周边——高翔大楼
租金：1.8-2.5元/平方米•天
地址：富特西一路355号
物业类别：标准写字楼（其他）
物业费：9.90元/平米•月
竣工时间：1997年
交通配套：6号线航津路站、815、971、1015、453、611、川张高专线、高川专线等。
周边配套：国际商品广场、中国工商银行、中国建设银行、浦发银行、上海外高桥皇冠假日酒店等。
2号门周边——汤臣国际贸易大厦
租金：2-4元/平方米•天
地址：基隆路1号
物业类别：标准写字楼（甲级）
物业费：12.00元/平方米•月
竣工时间：1995年
交通配套：轨道6号线外高桥保税区北站、公交外高桥2路路968路815路996路等。
周边配套：可的便利店、星巴克咖啡、农业银行、上海银行、喜来登酒店等。
板块解读
打造国际贸易服务和金融服务功能区
在功能定位上，外高桥保税区依托区域先发优势，联动森兰区域，打造成为以国际贸易服务、金融服务、专业服务功能为主，商业、商务、文化、休闲多元功能集成的综合性功能集聚区。目前已汇聚花旗银行、渣打银行、浦发银行等十多家银行。
外高桥未来的发展发展策略更加注重集约紧凑与立体开发：首先，推进区内土地二次开发，盘活存量空间资源。其次，结合现有商务办公楼宇的布局，通过改造升级和新建等方式，打造一批主题式高品质商务办公载体，形成相对集聚的金融功能区、总部功能区、贸易功能区等，配置商业、文化、休闲等多元功能业态，打造城市综合体（核心CBD）。第三，加快推进森兰区域开发，引导企业区内（自贸试验区）注册、区外（森兰区域）集聚，探索展示交易的“前店后库”模式，实现保税与非保税联动，仓储物流、展示交易、订单销售联动发展。
外高桥CBD呼之欲出引领上海最低空置率
根据日前仲量联行发布的数据显示，浦东中央商务区办公楼市场空置率降至2007年四季度以来新低。报告指出，来自内资金融服务业租户的强劲租赁需求持续推动浦东办公楼租赁市场，平均租金本季度环比上涨2.5%，并已开始带动浦西中央商务区租赁市场的需求。仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示："随着金融改革的推进和上海自由贸易试验区有关法规的逐步完善，我们看到内资资产管理、私募股权及其它金融服务行业租户正积极寻求扩张或设立新办公室，从而产生强劲的租赁需求。"
自贸区商办项目数据分析
从商办市场价格走势来看，从自贸区成立后价格有一个上翘，这个余温保持到年初，之后有所回落。
由于外高桥7成以上是工厂改建而成的办公，所以纯写字楼相当紧俏。基于自贸区成立后，需求量比较大的，尤其是200平方米以下的小户型，相当抢手。目前空置率基本在10%以内。当前租金在4元/天/平方米。而工厂改建的办公楼目前租金在2.2元/平方米/天。
另据粗略统计，目前外高桥自贸区内办公楼租金价格大约在2.5元-6元每平方米·天，其中新发展为6元每平方米·天、海关大楼为5元-5.5元每平方米·天、国贸大厦为3.5元每平方米·天、2号门附近为2.5元-3元每平方米·天。
业内专家表示：自贸区建立后，比如物流基地建设、商务办公需求等会率先出现一波需求潮，因此这类商业地产会率先迎来机遇。虽然年内价格迎来降温，但是长远来看，自贸区利好是毋庸置疑的，未来高端写字楼项目入市一定会受到市场关注。
远洋财富中心介绍
目前外高桥自贸区内普遍供应较少，办公物业供应主要以二手房为主，且房龄普遍较长，设施略显老旧、选择余地较小。相对而言，远洋财富中心作为目前外高桥自贸区核心区域内，唯一在售的一手办公楼项目在产品规上具有一定优势。
远洋财富中心项目共由一栋主楼和两栋副楼组成，三栋楼采用凹字型布局，从风水学来讲是聚财的象征着财源滚滚，生意兴隆。其中2号楼为主楼，办公面积1.3万方共12层层高4.2米半层500平米起租，我们远洋地产自贸区里自己的办公总部也会设立在这栋里面。一号楼和三号楼办公面积是1.5和1.6万方共9层层高4.4米可以做loft，可谓是双倍得房率。面积43-90㎡各266套办公主力户型为60㎡。
另外，该项目43㎡的小面积物业产品不但降低了投资门槛，还在企业注册资质问题方面兼顾了注册、办公、投资等多重利好。同时，项目拥有彰显企业实力与气派的双层大堂，交付使用时是区内标准高的写字楼。
交通配套：地铁6号线外高桥保税区南站、公交815路、181路、浦东17路等。
周边配套：肯德基、麦当劳、全家便利店、快客便利店、中国工商银行、华夏银行、浦发银行、农业银行、渣打银行、国泰世华银行、加枫路邮政支局等。
项目位于外高桥自贸区5号门旁，隔路对望海关大楼。是区域内少有的在租小面积双层LOFT办公项目，层高4.4米。本案临近6号线与中环线，交通便利。
