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此次cmbs的成功发行，不仅为光明地产盘活了存量商业资产、打通了新的融资渠道，也为将来光明地产谋求各类资产证券化产品奠定了基础。
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一、“光明地产大厦资产支持专项计划”成功发行
光明地产日前收到专项计划管理人开源证券股份有限公司转发的上海证券交易所出具的《关于对光明地产大厦资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让无异议的函》，对“光明地产cmbs资产支持专项计划”在上交所挂牌转让无异议。至此光明地产成功发行了上海国企首单cmbs（商业不动产抵押贷款资产证券化）。
光明地产大厦资产支持专项计划发行规模8.8亿元，期限21年，其中优先a档3.62亿元，优先b档4.98亿元，优先c档0.2亿元。
该项目原始权益人及增信机构为光明房地产集团股份有限公司（aa+，国企），项目公司及借款人为上海北茂置业发展有限公司，交易场所在上交所。
1.1、光明地产简介（原始权益人）
光明房地产集团股份有限公司，证券代码：600708（简称“光明地产”）。原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）股份有限公司通过重大资产重组形成。公司注册资本17.14亿元人民币，以房地产综合开发经营为主业，集房产、商业综合体、物流等相关业务为一体的国内大型国有房企。控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产的控股股东光明食品（集团）有限公司是集现代农业、食品加工制造、食品分销为一体、具有完整食品产业链的综合食品产业集团。
1.2、光明地产大厦租金现金流初始抵押率为65.14%
光明地产大厦cmbs基础资产为信托受益权。目标资产为位于上海市静安区的光明地产大厦。该标的资产地处上海城市中心的人民广场核心商圈，比邻大悦城商业综合体以及多条轨道交通线路，交通便捷。标的资产包括底层商业和写字楼部分，由资产持有人上海北茂置业发展有限公司负责运营管理，由公司下属子公司上海华仕物业管理公司进行物业管理。
其中，办公区域15411平方米，地面及地下商铺等5244.28平方米，租户多为金融、科技、商业服务业大中型企业，客源稳定，租金收缴、物业管理情况良好。核心区位、优质物业、成熟运营为本项目带来独特的市场优势。
根据房地产估价报告，通过比较法和现金流量折现法对估价对象的市场价值进行了测算，评估价值为13.51亿元目标资产价值是优先级资产支持证券本金规模的1.54倍以上，初始抵押率为65.14%，这个抵押率足够得到市场认可，可为优先级资产支持证券提供有效增信，可以充分覆盖信托计划优先债与夹层债的贷款本息。
二、光明地产成功发行cmbs打开融资关键一步
光明地产作为沪上国企探索cmbs之路的先行者，具有良好的资本运作能力、资产盘活能力和金融创新能力，在国务院关于“利用资产证券化盘活存量、降低社会融资成本”等政策方针的指引下，以国企独有的务实严谨、进取审慎的风格，积极响应中央简政放权的号召，并得到了上海证券交易所的指导和支持。鉴于企业良好的信用资质、资产标的优越的地理位置、基础资产稳定的现金流、产品完善的结构设计，该专项计划取得了市场和交易所的高度认可。
据了解，截至2017年6月底，国内共发行7单cmbs产品，但发行规模合计高达402.62亿元。其中，规模最大的产品为“国金-金光金虹桥国际中心资产专项支持计划”，达78亿元；最小规模产品为“汇富-建投汇宇-soho复兴广场资产专项支持计划”，也达到了38.1亿元。cmbs东风已起。
三、光明地产融资动作的意义
光明地产此次发行cmbs(商业资产证券化)的目标资产为公司的本部——光明地产大厦。光明地产大厦的下层是作为商业用途。一到十楼是作为租赁给其他企业的办公用地，十一楼以上是公司自身的办公用地。公司自身办公室的租金由公司自身偿付，所以光明地产可以以此打包发行商业资产证券化。
3.1笔者认为光明地产此次成功发行所谓“资产支持专项计划”其实醉翁之意不在酒。
光明地产实际上并不急于回笼资金而做资产证券化。其核心目的是要通过这一次的成功实践积累商业资产证券化经验为今后产业转型升级之后的业务打好基石。
图—光明地产货币资金情况
光明地产已获取集团部分工业用地。这些土地其实是光明食品集团早年规划的工业用地，位于市区周围。随着上海市的快速发展，早年市区周围的区域也逐渐发展成为中心城区，依托我国大租赁政策的背景下，原先的工业用地也通过土地转性的方式进行土地转性成为商住用地，但这些土地的硬性性质是只能租赁不能买卖。另外，今年1月份国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这就意味着政府将不再是居住用地唯一提供者。光明地产在这个政策背景和自身资源下未来放眼于投资长租公寓，响应大租赁政策号召，以长租公寓业务盘活集团存量用地，提高集团资源效率。其真正的意图就是寄希望这一次成功的尝试之后，未来能在长住公寓业务中取得长足发展。
3.2 布局长租公寓
光明食品集团预计在“十三五”期间共建设100万平方米租赁住房，目前已先期筛选了26块土地作为首批转型租赁住房备选用地，三大地块正在排期。据悉，光明食品集团目标预计在2018年年底前60万平方米租赁住房开工建设，剩余40万平方米租赁住房将在后续逐年开工建设。且项目中融入便利店，健身房，餐饮中心等生活配套，以及光明特有的城市厨房。
总的来说，此次cmbs的成功发行，不仅为光明地产盘活了存量商业资产、打通新的融资渠道，也为将来光明地产谋求各类资产证券化产品奠定了良好的基础，同时对降低国有上市房企经营风险、探索转型城市运营和服务商也具有积极的意义。
3.3 多元化融资，为集团发展搭建资金平台
商业资产证券化从本质上来说是光明地产从普通的房地产开发企业转型为多元化的产业企业大局当中的其中一步落子。除了发行“cmbs资产支持专项计划”之外，为充分满足光明房地产集团股份有限公司经营发展资金需求，进一步调整和优化公司债务结构，拓宽直接融资渠道，促进公司转型发展的战略需要，光明地产拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行规模不超过人民币35亿元（含35亿元）的长期限含权中期票据即“永续债”，以此打开多融资渠道。据了解，国内大多数国企此前基本没有发行过“永续债”。简单地说，光明地产的多元融资动作就是为公司今后大投入的小镇项目开发（比如崇明东平小镇项目和松江泗泾项目）未雨绸缪。
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