编者按：工业地产一直是城市更新的重要切入点，城市规划的调整也给工业盘活提出新命题，而存量、增量工业用地结合不同的规划也要求有不同的政策依据。那么，新常态下工业项目的机遇和挑战有哪些？
城市更新的重要环节——城市存量工业地产
1、资本注入点：产业聚集及综合开发
伴随中国城镇化进程的加速，原本的处于城市边缘地带的老工业区现已被纳入城市的主城区范围，而老工业区的空间如何得到再次开发利用，越加得到社会的广泛重视。从全球视野看，老工业区在各城市社会、经济发展的进程中都难逃岁月的洗礼，发展步伐放缓甚至萧条，而老工业区能否通过转型升级得以复兴，关系到各城市的进一步发展。
工业区的转型模包括城市公园、主题博物馆、综合旅游开发、创意产业聚集和综合开发5种，其中产业聚集、综合开发成为了民营资本或政企合作的良好载体。
2、政企合作市场化运营
1）产业聚焦 — 模式案例
北京798艺术区把当下十分鸡肋的老厂房变废为宝，把这些颓败的老砖头变成了富有特色的艺术展示和创作空间。 “798”作为一个文化符号，已成为北京都市文化的新地标。
北京798艺术区管理和运营机制合理初期由民间发起，形成规模后政府和管理公司介入规划和管理。地方政府与国有企业组成管理办公室协同管理、民主决策，政府则提供市政配套，七星集团主导项目规划、建设和运营。
盈利模式：工业用地申请2.5 产业政策，依靠多维产业带动，产业与商业的比例为2：8到3：7之间，以实现产业和商业多重盈利。
经济效益：随着产业导入和周边商业等各类配套逐步完善，可带动片区经济发展，获得稳定的税收、租金收入。
功能：该模式可以刺激娱乐、文化等消费，为城市发展提供新的经济引擎，最大化利用旧工业遗址，发挥活力和文化效应等功能。
2）2.5产业
2.5产业是指生产性服务产业
介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。相对于2.5产业，2.5产业园区概念也应运而生。
结合2.5产业的特点以及国内外现有2.5产业园的发展方向，2.5产业园分为科技园、总部基地和文化创意园三大类别。
科技园：包含目前常见的以下园区：大学科研园、软件园、生物科技园、服务外包园区、生命科学园、电子信息科技园等。
总部基地：包含目前常见的以下园区：商务花园、园中园、总部基地、创业园、生产性功能服务区。
文化创意园：包含目前常见的以下园区：动漫影视基地、文化艺术区、画廊、艺术工作室聚集区、多媒体产业园、艺术品交易园区。
就上海而言，政府授牌的创业产业园已超过70余家，包括m50、越界、同乐坊、四行仓库、华鑫-幸福里、八号桥创意园等。
通俗来说，就上海而言，我们认为2.5产业远区土地及地上物性质为“工业”，在政府商委（经委）、工商等部门协调下出具意见批复，可在物理区域内设立商办、餐饮、娱乐等多种业态的产业园区。
3）综合开发 — 模式案例
蛇口工业区位于深圳西部，总面积超过1.6万亩，1979年招商局全资创办了我国第一个对外开放的工业区。在产业转型定位中，蛇口工业区确立了网络信息与科技服务产业和文化创意产业两大产业发展方向。在城市功能规划布局中，在物业开发中特别注重对老厂房的更新改造，以“两带三心六大工程”为发展计划，形成两大产业带，三大高端商业商务中心，以及住宅及配套设施的综合功能格局。
盈利模式：该模式以新城概念，打造相应产业载体、商业载体和出售/出租载体，以提升周边土地价值，实现再获利。
经济效益：该模式实质上是综合性的产城融合开发模式，在产业重构和区域功能重新布局的基础上，可发挥区域土地的最大价值，并可建立起新兴的经济增长点。
功能：可以赋予老工业区新的城市功能，引入全新产业，发挥城市的整体性和系统性等优势，增添区域活力助力城市转型。
3、存量工业
1）存量物业工业 — 案例模式
就上海为例，由于经济产业转型，制造业为主的重工业基本迁出市区。上海城区的老厂房渐渐成为了城市转型的烙印，或是被政府动迁收储、或是国企混改出售、或是变成了现如今创意产业园。
地处虹口北外滩地区，原为工部局屠宰场，改成创意产业聚集区后继承了原有结构体系，结合北外滩城市规划，形成了区域性特色旅游、休闲、办公为一体的城市目的地。
地处杨浦中原地区，解放前前身是上海华丰第一棉纺织厂，解放后一直是国营纺织工厂，2000年开始是中原经济园区军工路工业园，目前园区内大部分为文化公司摄影基地。
2）增量物业工业
工业用地申请摘牌流程
土地出让时，区县经济委员会对出让地块指导要求
一，固定资产投资强度：不小于***万元/亩）
二，产值能耗：不大于***（吨标准煤/万元）
三，产值水耗：不大于*** （立方米/万元）
四，销售产出率：不低于*** （万元/亩）
五，税收产出率：不低于*** （万元/亩）
六，就业人数：不少于*** （个/百万元产值）
七，行业小类： *****研究试验发展
八，行业中类： *****研究与试验发展
解读：该地块土地占地面积x 亩。
一，固定资产投资强度为建设投资
二、三项为环保达标要求，万元产值综合能耗＝综合能耗消费量（吨标煤）/工业总 产值（万元）。未来考虑对外招商租赁，环保要求不会超出标准。
四，五，销售、税收产出率：核心为税收达成要求。
六，就业人数： 提供岗位。
七，八，结合区域情况制定行业准入要求。
3）政府助力增量工业物业开发
增量工业项目（土地出让）往往有税收和准入要求，且随着产业调整及政府区位规划，土地出让条件因项目而异、因公司而异。政策制定更鼓励促进地区产业转型的大规模集团受让土地，建造经营、研发、总部用楼。从“粗放型”项目准入，到“精准型”总部聚集，政府“从点到面”的产业结构调整升级目标在土地出让阶段已尽显端倪。
在2014年前，许多带项目拿地企业往往由于宏观经济、行业周期等原因未能有效引入产业，导致项目推进受阻之局面，介于不同产业项目生命周期特点，政府相关部门制定了针对工业项目的“生命周期管理”方案。“方案”根据不同类别产业项目，进行坪效打分，并制定较为弹性的出让年限、达产要求等。
工业项目政策解读（上海）
1、政策盘活工业用地
2014年3月，上海市政府、市规土局连发两文：《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（25号文）、《关于加强工业用地出让管理的若干规定》（26号文），25号文针对存量工业用地，26号文针对新增工业用地，提出了未来工业用地发展的指导思路。随着文件的出台，上海工业用地盘活再次成为行业焦点和热点。
同年，上海市现有工业用地面积近800平方公里，针对上海市工业用地布局特点，将上海市总体规划和城乡规划合二为一，对全市近800平方公里的工业用地进行了梳理，大体分为三种类型的工业用地：104、195、198并对其转型发展采取了不同的规划引导策略。
2014年后，工业用地出让被具体划定分为四类，分别为：工业产业类、标准厂房类、研发总部产业类，研发总部通用类，对于每种类型出具不同规格之出让合同。
工业用地供应依据不同的产业项目而分别施行挂牌方式和公开招拍挂方式。新规中明确：
产业项目类、研发总部产业项目类采取“带产业项目”挂牌式供应；
标准厂房类、研发总部通用类通过公开招拍挂方式供应。鼓励采取租赁方式使用土地，逐步实行工业用地“租让结合，先租后让”的供应方式。
2、上海“三类”工业用地划分
104区域
2009年，上海开展了“两规合一”工作，规划形成了工业区块104个，当时的总面积大约764平方公里，占全市建设用地总规模的25%左右。
像外高桥、张江这些工业园区，就属于104区块。104区块原则上以调整结构和升级为主，转型方向主要是为研发总部产业类用地、研发总部通用类用地和工业用地标准厂房类。104区块是相对比较稳定，是最受欢迎的区块。
195区域
“195区域”指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地，因实际面积约195平方公里而得名。
上海存量二次开发的市场主要就存在于这个“195区域”，转型的方向有研发总部产业类用地、研发总部通用类用地、商办用地等。“195区域”虽然在城市基建区内，但因为产业结构差异的原因，会出现较大幅度的调整，这也就意味着不少企业将面临外迁。
198区域
“198区域”就是规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，面积大约为198平方公里，所以，2014年，上海开始了“198区域”减量化。
这批建设用地大多位于市郊村镇，所以，“198区域”减量优先考虑位于基本农田保护区、水源保护区、薄弱村集中区域、生态网络空间及规划郊野公园等区域。这些区域的企业或将关停撤走，并通过拆除复垦等土地整治，将建设用地恢复为农地或郊野公园等。
3、三种工业用地的未来政策导向
“104区块”原则上以结构调整和升级为主，以发展先进制造业为主，确需转型的，其方向主要为研发总部产业类用地、研发总部通用类用地和工业用地标准厂房类；
“195区域”则是存量二次开发的主要市场，转型的方向为研发总部产业类用地、研发总部通用类用地、商办用地等。
对于“198区域”来说，在2014年上海市第六次规划土地工作会议上提出在2016-2017年要减少的20平方公里工业用地基本来自于198区域。而2015年上海市政府正式提出198工业用地减量化，腾退一些能耗大、污染大并且地方贡献较低的工业用地，腾退后相关土地复垦或进行重新利用建设，以增加最大附加值。
4、上海城区工业用区块分布
摘自戴德梁行产业地产数据；上海市经信委官网。
5、增量工业用地新政扫描
1）生命管理周期
上海国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同—2014年7月起执行
1、最高年限50年变20年。7月1日起，一般产业项目类工业用地出让年限不超过20年，对于有特殊要求的市重点产业项目类工业用地，经有关部门批准后，出让年期可为20-50年。
2、逾期不开工可收回土地。原则上开工期限不超过交地后6个月，竣工期限不超过交地后24个月，且受让人只能提出一次开工延期申请和竣工延期申请，延期期限均不得超过3个月;对于情节严重的，可以收回土地使用权。
3、引入履约时间保证金。开工、竣工、投产三个阶级，均设有相应履约保证金。
4、不得整体、分割转让。土地不得整体或分割转让，房屋不得分幢、分层、分套转让。
5、变向流转，受让人资格需审查。出资比例结构、项目公司股权结构经出让人同意方可改变。抵押物竞买人资格必须经过规土、产业、园区管理机构等综合认定，抵押权实现时出让人或园区管理机构可以优先购买。
2014年26号文 就提出了生命周期管理概念：即要求上海市新出让工业用地实施土地利用全过程管理，实现项目开竣工、投达产、土地利用绩效评估及土地使用权退出的全过程管理。
解读：一般产业项目的用地出让年限为50年，而大多企业和产品的生命周期在10年左右，造成大量产业用地资源闲置。根据14年的26号文，上海实施新增工业用地出让弹性年期制，提高循环利用效率，一般工业项目用地出让年期为20年，首期出让年限届满后，经对项目经营情况和合同履约情况进行评估，采取有偿协议方式续期或收回土地使用权；对有特殊要求的市重点产业项目，经批准出让年期可为20年—50年。
2）22号文
2016年6月出台的《本市盘活存量工业用地的实施办法》沪府办【2016】22号文（以下简称“22号文”）是今年上海市首个涉及存量工业用地盘活政策的文件，是以《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》〔2014〕14号文为指导思想的落地性文件，是2014年出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》沪府办〔2014〕25号文的接续，是今后相当长时间内上海市盘活存量工业用地依据的具体实施办法，对上海城市建设、经济转型升级和产业地产发展都具有极其重要的意义。
22号文重点解决了原土地权利人和新拿地企业如何参与土地转型开发的问题。
对于原土地权利人：由下表可知，文件给出了四种参与方式并对每种方式作出了具体规定。
对于新拿地或存量项目：
主要有结余用地转让和调整为标准厂房类用地两种情形。
1，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地在满足原土地权利人自身需要后节余的部分可分割转让，但需要取得出让人同意且满足全生命周期管理要求。
2，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工...