上周，有幸去参加了ret睿意德一场关于上海16年商业变化及趋势的分析报告会，一个角色是作为咨询行业同行（虽然我做的根本不是哪门子咨询），抱着学习的心态前往，事实是，原来这家咨询公司中的各位大咖都是我非常喜欢看的一档商业地产节目《第一地产 决战商场》中的熟面孔；另一个角色是作为联商网上海对接人之一以及我自己的自媒体，试图挖掘一下，这样一则咨询公司的年终报告，是否有值得分享的亮点。
最终确实是听了一个多小时的干货，而让我想在自己平台上分享这则报道，有两个原因：
1.睿意德分析商业的角度和观点，与我平时关注的很契合，几乎每个话题我都比较感兴趣。
2.有干货，但不是那种很学术又干涩的内容。下文，是他们的报道，红色字体是我的个人观点。
转型之下，上海商业市场的格局之变
上海商业项目领跑全国，商业外围化趋势愈加明显ip营销风潮席卷而来，上海商业地产抢得先机线上线下融合大势来袭，商业市场“新零售”已起跑 “大数据+商业”已在风口，主流开发商率先布局实体书店逆袭令人刮目，运动业态或成购物中心新宠文创业态“引爆”传统商业，艺术与商业实现双赢
随着消费市场的转型，上海商业市场正面临着一场格局之变。2016年，上海商业地产呈现上扬趋势，新零售与ip商业被推上风口浪尖。随着消费者需求的转换，新兴业态异军突起成为主流，文创业态成为商业市场新出口。面对这些新变革，ret睿意德发布2016年上海商业地产市场年终盘点，通过深层次与多维度的解读，展望未来上海商业地产新动向与新趋势。
上海商业项目领跑全国，外围化趋势愈加明显作为全国的经济金融中心，上海充足的消费者与消费力使其2016年商业项目开业数量达到了29个，新增商业项目体量达到了203.6万平方米，双双位列全国第一。但与前几年上海“小而美”的社区型商业大行其道有所不同，2016年上海社区型购物中心发展有所放缓，5至8万平方米的区域型购物中心的数量开始呈现上升趋势。根据ret睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，2016年上海客流量最高的15个商业项目中，有三分之一位于城市远郊区域。上海新入市的商业项目中，超过50%位于外环外且市场表现良好，这意味上海的商业格局将继续外拓，商业外围化趋势也将愈加明显。今年市中心几个项目都没有能够出来，尤其是年底几个项目相继开业，七宝宝龙城、七宝万科、龙湖天街、瑞虹天地，均不属于核心地段。而核心商圈只有两个案子值得关注，但都是调整项目，分别是久光和八佰伴。往外扩也是趋势，但不代表我们的视角需要从核心商圈转移。有朋友问我明年关注哪些项目，我随口说了三个：太古汇、luone、长宁来福士，这可都不是外围项目。然后万科的无限极荟即将开业，淮海太平洋撤出后瑞安自己玩、港汇和美罗城大调……总之，明年即使不往外围跑，看点也是多多。
ip营销风潮席卷而来，上海商业地产抢得先机伴随着年轻消费者的消费需求发生转变与互联网经济的快速发展，自带ip属性的商业越来越受到消费者的追捧。根据ret睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，上海已经成为ip主题展分布最多的城市，且动漫、电影以及游戏类ip最受上海消费者青睐。在实体商业中，ip的应用主要分为定位、招商、运营三个阶段，典型案例如上海大悦城。独树一帜的“爱情主题”定位与标志性建筑——摩天轮sky ring使大悦城成为上海的爱情地标。而line friends，juice等超级ip的引入还使大悦城实现线上线下的流量变现与商业跨界。《魔兽》展等高密度的ip运营类展览更帮助其轻松实现客流与营业额的双赢——客流同比增长143%，营业额增长15%。对此，ret睿意德策略顾问部总经理陈丽琳表示，“作为购物中心吸引人流，提升收益，实现品牌差异化的利器，ip营销已渐渐成为各大购物中心的标配。“有些商场对个性化形象的创造上做得比较好，例如我写过一篇内容： 当然我不是说设计一个卡通形象就是有了自己的ip，但只会引进ip作展也不可能让一家商场获取ip光环。大悦城如今是上海玩转ip的no.1，无可争议，各种因素的集合。1.愿意花钱；2.你敢说“大悦城”这个名字没有契合度？换大融城试试？3.大悦城的客群，与商场，与展共同打造出辨识度，这是互相配合的结果，新世界大丸百货办“轻松小熊”展就达到不到类似效果。但即使如此，大悦城也远未达到“一铺难求”的境界，事实上，绝大多数人都认为5层以上的大悦城更好玩，零售依旧是难题。晶品原创了个卡通形象代言人，但这方面我更服嘉里城
线上线下融合大势来袭，商业市场“新零售”已起跑2016年，“新零售”被推上了风口浪尖。作为马云在2016杭州·云栖大会上提出的新概念，“新零售”意味着传统实体商业和电商单一的经济形态将被打破，实体商业和电商不再是互相博弈的关系，相反它们将在未来深度融合，并成为未来中国经济发展的新趋势和新方向。以阿里巴巴旗下的盒马鲜生为例，作为“新零售”模式中的先行者，盒马鲜生强大的外送物流体系、无现金购物流程以及无缝的线下消费体验成功颠覆了传统商业与电商的运营模式。ret睿意德策略顾问部总经理陈丽琳表示，“盒马鲜生的成功代表了价格消费时代向价值消费时代的升级。在新零售时代下，实体门店与移动互联网将成为企业的核心，并通过线上和线下的共融互通，向顾客提供跨渠道、无缝化的消费体验。貌似“新零售”三个字是我所合作的联商网率先提出来的，可能是因为马云离得太近，听到了。对喜欢钻研概念的朋友而言，这个词绝对已经“玩”了一整年，之前朋友问我，我理解的“新零售”应该是怎样的？我就说了一点，应该可能是能让消费者更“酷”吧。线上下单，到门店提货走人，很酷，但如果你在线下提货的时候与门店人员信息不对称，或者甚至发生摩擦，那就不酷了；手机下单，一小时内就收到了新买的酱油，很酷，但如果网络不畅，那就不酷了。所以我也挺赞同一位前辈说的，零售没有所谓的新旧划分，我们只是在改善消费者体验的过程中不断进步而已。
“大数据+商业”已在风口，主流开发商率先布局大数据作为这几年最热的概念，早已进入金融、广告、工业等多领域，而商业地产领域对大数据应用时间较短，但发展势头十分迅猛。过去一年，大数据应用在地产领域增长率达38％，增速居十大领域首位，显然商业地产拥抱大数据的时代已经到来。在商业地产大数据垂直领域，中商数据、阿里大数据、百度大数据、ret睿意德、中国电信、高德地图等20家行业专业级大数据公司携手成立大数据联盟，完成了对商业领域大数据源的全覆盖。2016年各大一线开发商也纷纷与大数据牵手，包括中商数据在内的多家数据供应商脱颖而出，为万象城、大悦城、印象城、天街为代表的众多项目深化大数据应用，洞察消费者偏好，并为商业地产运营打开新的天地。大数据一直是我个人非常崇尚的领域，其难点不在于数据的挖掘，而是基于数据的运用。我在会中听了几个例子，回去讲给太太听，太太说，这不就像以前初中时听的商业案例吗？我说对的，就是做学生的时候听的案例……但就是这种看似简单的因果关系，我们的运用实在是太稀少，导致这些看似讲给学生听的案例，却能经常搬出来分享。我个人认为，一方面的原因，商业零售领域门槛和专业化程度低，更多是靠经验办事；另外，懂得分析挖掘的朋友，又缺少一些商业所需要的感性。因此，我们大多看到很多宣扬进行了大数据分析运营的公关文，但少有能亲身感受到的变化。当然，这部分以后只会越来越好，这也是“新零售”的一大用武之地。
实体书店逆袭令人刮目，运动业态或成购物中心新宠与几年前实体书店的“倒闭潮“相比，这两年实体书店再次强势崛起回暖更令人刮目。随着消费者对于深层次的文化追求，跨界书店已成为大批“文青”与年轻消费者摄取精神食粮与文化休闲的最佳承载体。随着无印良品书店muji books在淮海中路开门迎客，西西弗书店也在上海大悦城开张。在短短数月之内，衡山·和集、言几又、钟书阁等跨界书店纷纷落户上海。凭借自带流量的属性与多元化的经营模式，跨界书店正处于商业新风口之中，曾经没落的尴尬处境也不复存在。除了书店，“运动”也成为2016年度购物中心的新晋热点。根据ret睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，截止2016年第二季度北上广体育运动店铺总量已达到了18477家，上海运动店铺的数量达到了7291家，仅次于北京。在全民运动的风潮下，运动品牌在实体店的布局上再次加速，随着未来大众体育运动市场的持续性增长，运动业态也将成为商业地产新“蓝海”。两者都是生活方式的体现，前者体现精神健康，后者体现生理健康，从90后开始，大多数的小朋友无需在物质上有多少追求和比较，说得极端点，你买个包到头就爱马仕吧……但学习和运动是持续并能不断突破自我的，这让我们更加向往。另外，时尚相关，早几年，运动低头的时候，户外风生水起，如今，冲锋衣真的不能打擦边球显时尚了，所以我们能看到the north face这样的品牌也开了高端时尚线。
文创业态“引爆”传统商业，艺术与商业实现双赢随着实体商业已进入主题化、特色化的体验经济时代。以往百货、超市、电影院的“老三样”商业固定模式已经被打破。文创品牌凭借其浓厚的文化底蕴与强大的文化体验性，已成为购物中心打破电商壁垒的标配。根据ret睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，文创商业已在2016年短短六个月时间内，扩展到了中国100多座城市。随着商业与文创的进一步结合，其扩展速度还将不断加快。对此，ret睿意德租赁服务部总经理杜斌表示“相较于标准化的连锁品牌，文创品牌通常带有非常鲜明的自身特点与不可替代的文化体验性，这是电商无法撼动的。随着商业地产纷纷向体验型商业转型，今后商业与文创的互动将会更加频繁”。同上
展望2017，线上线下融合将进一步加深，盒马集市等新零售实体店也将在线下进一步拓展。商业地产大数据也会进入爆发期，大数据在商业地产的应用将会更加广泛。随着上海人口进一步外扩，以及更多商业项目落户上海，明年的上海商业地产将更值得关注。