自十九大报告指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，住房租赁市场愈发受到社会各界的关注。《2018年上半年上海市住房租赁市场发展报告》的数据显示，2018年上半年受季节性因素影响，上海市住房租赁市场呈现良好平稳的发展势头，租赁市场交易平稳增长，租赁回报率与2017年基本持平，市场更加规范有序。
《2018年上半年上海市住房租赁市场发展报告》是由上海市房地产经纪行业协会牵头，上海中估联信息技术有限公司、上海师范大学房地产经济研究中心等组成上海住房租赁价格指数监测办公室，采集了沪上五大主流房产中介企业和房屋租赁企业的监测数据，构建了全市、环线、区域、板块，小区等四个系列的租赁价格指数，利用大数据手段进行上海住房租赁市场的分析监测。
上海市住房租赁市场交易状况
2018年上半年，上海市住房租赁市场成交呈现增长势头，租赁市场供求总体平衡。监测到上半年成交租赁住房样本约15万套，900万平方米左右，其中第2季度成交套数环比上涨20%，成交面积上涨24%。主要是受到第2季度大学毕业季的因素影响，总体租赁成交呈现上涨趋势，增长明显。
从监测的租赁住房成交区域结构看，租赁住房成交仍主要集中在市中心城区，其中浦东新区租赁成交量占比最高，达到全市租赁成交的37%；其次是徐汇、闵行等租赁活跃的区域占比均在10%-20%之间。
从监测到的房型看，租赁住房户型仍以中小套型为主，1室户、2室户是目前上半年租赁成交最热门户型。
图：上海市租赁住房户型成交量占比（2018年上半年度）
上海市住房租赁价格状况
2018年上半年住房租赁价格总体呈现上涨趋势，累计上涨2.7%。连续两个季度租金指数呈现上涨趋势，指数达到了1006，超过了基准期的租赁价格指数6个点，其中第1季度租赁指数为996，环比上涨1.7%；第2季度为1006，环比上涨1.0%。2018年上半年度租赁市场在经历第1季度的上涨调整后，受季节性因素影响，第2季度住房租赁价格延续了第1季度的上涨趋势。
图：上海市住房租赁价格指数（2016年第4季度~2018年第2季度）
区域特征上，仅远郊区崇明、金山和嘉定区出现租金价格指数环比下跌外，其余区域价格指数全部环比上涨。中心区域（如徐汇区、长宁区、黄浦区、静安区、闵行区等）价格指数涨幅较大，远郊区域（如浦东新区、宝山区、奉贤区、松江区等）涨幅较小，呈现涨幅从中心区域向外围区域缩小的态势。
2018年上半年全市平均单位标准租金为64.2元/平方米/月，较2017年全年平均单位租金62.5元/平方米/月，上涨2.7%。单位标准租金价格从内向外也呈现同样的递减规律：内环内租金为101元，而郊环外的租金只有26元。
图：2018年上半年上海市租赁住房不同价格区段成交量占比
2018年上半年上海全市住房租售比平均为1.44%。租售比由内向外呈现u型态势。内环内的租售比最高为1.53%，外郊环租售比最低为1.38%。
从所有住宅小区的住房租售比看，中心城区租售比较高，其中内环内区域租售比最高，外环线外一些中心城镇的核心区域租售比也比较高，比如松江南部、漕泾、奉城、金山中部、青浦北部等板块。
图：上海市住房租售比环线情况与top10板块（2018年上半年度）
2018年上半年度一般活跃度以上的租赁小区占比为31.1%。内环内活跃小区占比最高达到39.1%，其次是内中环活跃小区占比为38.4%，外郊环、中外环次之，最低是郊环外。外环附近交通便捷和生活配套成熟的板块成为热门租赁板块。
图：上海市住宅小区租赁活跃度环线情况与top10板块（2018年上半年度）
近年来，市场上“长租公寓”发展迅猛。代理经租的住房，通过增加配套增值服务，提升居住品质，仍可以产生明显的租金溢价，多数区域的租金水平比去年平均值都有提高。如2018年上半年一居租金均价为3700元/月，一般可以高于普通社会租赁住房20-30%。
图：上海市集中式代理经租模式下一居租金均价（元/月）（2018年上半年）
上海市住房租赁市场展望
2018年7月1日《上海市住房租赁合同网签备案试行办法》开始施行，上海将全面实施住房租赁合同网签备案制度，国有土地上的住房租赁活动，均应按规定进行合同网签备案。同时，上海市住房租赁公共服务平台正式运行，为市场参与各方提供安全、便捷、畅通的服务。上海住房租赁市场将进入快速、规范、有序的发展阶段。
2018年上半年，上海租赁市场回暖是季度性因素和城市发展吸引力提升共同作用的结果，预计下半年市场将进入稳定发展的时期，租赁市场供求关系基本平衡，租赁价格基本平稳，市场交易会平稳有序，但季节性特点仍将呈现。机构经营的租赁供应将进一步增加，租赁的宜居性将进一步提高。
对下半年租赁市场量价总体预判有三点：
一是租赁价格平稳。租金价格由于上半年涨幅较明显，租赁价格下半年会保持平稳或者微涨趋势。
二是租赁成交下跌。下半年流动人口回落以及一定地方人才政策，租赁需求减少，可能造成成交下跌。
三是分化明显。随着区域成熟度与公共配套的完善，区域、板块租赁价格分化将会更加明显。
目前市场上住宅无论是租赁还是成交数据特征是杂乱、不准确、时效性差；而且静态信息多，缺少动态的监控性数据；简单的数据罗列较多，对价值特点与价格变动的规律性相关研究较少。
由上海市房地产经纪协会，上海中估联信息技术有限公司、上海师范大学房地产经济研究中心和上海房屋租赁专业委员会共同发布的租金价格监测体系的研究，对全市14317个住宅小区，50多万楼栋信息，700多万单套信息，同时还有百万级的poi数据，结合创新数据算法，建立起价值动态跟踪平台，形成了一套对房地产价值变动趋势研究体系。并通过与多家大型的房地产经纪公司形成了数据与业务相关信息的合作，由此实现跨界数据整合，更加准确地监测租赁市场变化。
备注：本文节选自《2018年上半年上海市住房租赁市场发展报告》，由中估联数据-中国房地产估价数据中心刘杨春雨，爱钦再编辑，如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。
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