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写字楼市场租金增幅放缓：2010年之后，伴随住宅的热销，各地大规模出让的写字楼，到了2014年前后终于陆续入市。由于供给庞大，中国绝大多数城市写字楼市场租金增幅放缓，有些甚至租金下降。而且，和商场不同，写字楼成败的关键是当时市场的供求关系和该写字楼所处商圈在城市中的相对地位。一旦供求形势不利，很难有写字楼的租金表现可以靠管理脱颖而出。
新式写字楼给传统写字楼市场带来冲击：目前，过于侧重效率而忽视舒适度的5a甲级写字楼，已难以满足商务人群对于办公环境的更高要求。独栋办公写字楼的出现能够帮助企业实现自身商业价值和运营的需求。企业独栋办公楼，投资成本更低，相对于集约式办公楼，独栋办公楼物业在费用支出上也具有一定优势。一般可以拥有一定数量泊位，保安及保洁成本则可以根据公司自身需求进行调整，从而减少企业经营成本。
三季度以来，各主要城市的办公楼租赁需求继续保持相对较弱的态势。但纵观各大行业，国内的银行、保险、tmt（科技、媒体和通信）等行业的租赁需求相对较强。在四个一线城市中，北京与上海的空置率仍保持在个位数，广州与深圳空置率略高于10%。二线城市由于整体新增供应量不减，空置率依然保持在高位。
全国概览
三季度以来，各主要城市的办公楼租赁需求继续保持相对较弱的态势。但纵观各大行业，国内的银行、保险、tmt（科技、媒体和通信）等行业的租赁需求相对较强。在四个一线城市中，北京与上海的空置率仍保持在个位数，广州与深圳空置率略高于10%。二线城市由于整体新增供应量不减，空置率依然保持在高位。
受到整体需求减弱的影响，一线城市中，深圳与上海的租金小幅下滑，本季度分别环比下降了1.0%与0.4%。北京与广州的租金基本保持平稳，本季度涨幅分别为0.3%与0.1%。在二线城市，居高不下的空置率水平对租金表现持续施压，业主议价能力继续转弱，一些城市租金跌幅加速，尤其是天津、沈阳、成都等城市。我们还注意到，大部分租户对租金成本的控制更趋严格，尤其是跨国企业。
值得注意的是，相比传统cbd，一些新兴商务区的租赁表现尤其活跃，诸如上海的前滩、杭州的钱江新城等板块。这些新兴区域的租金优势和周边交通及商业配套的逐步完善，吸引了诸多制造、贸易、医药、it等企业的进驻。在二线城市整体租金跌幅加速的情况下，g20峰会的举办地杭州的钱江新城板块的租金却企稳回升，租金环比上涨1.0%。
上海三季度交易情况概览
非中央商务区净吸纳量的增长弥补了中央商务区净吸纳量的增速放缓：中央商务区三季度净吸纳量为31,945平方米，同比下降56%。一个积极的趋势是由于企业继续在非中央商务区寻求升级、整合以及节约成本的机会，非中央商务区内的需求仍然保持强劲。三季度非中央商务区的净吸纳量为124,107平方米。
需求减弱以及新增供应入市致使浦西中央商务区空置率上升：中央商务区三个项目竣工交付：香港兴业中心一座（95,725平方米），长宁来福士广场2座（32,418平方米），外滩金融中心n1/2/3（29,010平方米）。非中央商务区歌斐中心（59,775平方米）及虹桥万科中心二期（40,036平方米）竣工交付。
浦西中央商务区空置率环比上涨3.8个百分点，达到7.6%。除需求减弱以外，大量新增供应入市也是导致空置率上升的原因。浦东中央商务区没有新增供应，空置率基本维持不变，为6.5%。虽然本季度非中央商务区新增供应量较大，但是空置率并未受到影响，下降1.1个百分点至15.8%。
浦东中央商务区租金保持平稳，浦西中央商务区租金有所下降：随着空置率上升，浦西中央商务区的租金环比下降1.0%。考虑到来自于非中央商务区的竞争，中央商务区内一些楼龄较长物业的业主更愿意提供优惠条件以保留租户。在浦东，本季度租金保持平稳，环比增长率仅为0.3%。
本季度投资市场继续保持活跃。soho世纪广场的成交进一步显示出内资机构投资者，特别是国内保险资金，对上海办公楼市场的浓厚兴趣。很多外国投资者由于投资回报率较低，限制了其对中央商务区办公楼投资市场的需求。
发展趋势
上海核心中央商务区并没有丧失竞争力：截至目前，陆家嘴和南京路沿线依旧是全市最核心、最受追捧的商务区。中国最大的金融机构——银行及保险公司，如果他们的企业总部位于上海，即使没有必要需求，仍期望在陆家嘴设立办事机构。同样地，需要面洽客户且维持优质公司形象的企业也不会搬迁至中央商务区以外的办公楼。优越的核心区位与高品质办公楼将成为吸引与保留人才的重要因素。核心中央商务区新增供应将极为稀缺，稳定的租赁需求将持续推动租金的上涨。
未来行业集群的增强将成为重要的发展趋势：位于新兴商务区的办公楼较传统中央商务区能提供更为优惠的价格以及更为低廉的物业管理费以吸引租户的入驻。展望未来，随着新兴商务区及高科技园区的兴建，相关商业活动产生的产业集群将大量涌现。例如，位于上海非中央商务区的耐克企业园将可能吸引关联企业的聚集。而那些主营业务无需与客户面洽的行业，如交通运输、产品研发、it与生物制药等行业将迁出中央商务区，然而其销售和市场营销部门仍将留在核心区域。对于承租能力较低的行业将无可避免地迁出租金昂贵的中央商务区，而那些向来承租能力较高的银行及专业服务业将继续留在中央商务区。
开启物业管理新纪元：对于租户而言，来自新兴商业区办公楼的竞争将为市场提供更多选择。为确保租户不流失，业主需要提升物业品质和服务——包括完善基本的高品质物业资产管理以及采取一系列新措施使办公楼变得更环保、健康、舒适。办公楼提升服务标准在理念上将越来越向酒店管理靠拢，使租户在更具竞争力的业主中享受到更为卓越的办公楼服务。
其它一线城市三季度交易情况概览
北京：近期入市的优质项目持续吸引租户，助推季度净吸纳量
新入市和现有的高质量项目依旧受租户青睐，贡献了本季度主要的净吸纳量。但cbd的吸纳量连续三个季度为负值，品质较低的甲级办公楼项目出现面积空置。这些项目的业主对市场反应较慢且未能及时降低租金造成这一结果。
内资金融公司仍积极寻求办公空间，但总体需求保持疲软。另外，部分企业为降低运营成本，抓住当前市场存在空置面积的机遇进行办公室的迁址。
深圳：多个甲级办公楼项目集中投放市场，整体空置率上升
第三季度，深圳共有五个甲级办公楼项目竣工。其中福田中心区有三个项目落成，南山后海总部基地有一个新竣工项目，前海片区首个项目也在9月末投放市场。全市新增面积近47万平方米，使得全市总存量近470万平方米的总存量。
甲级办公楼租赁需求回稳：相较于上个季度，季内甲级写字楼市场需求保持稳定。净吸纳量环比上升5.2% 至约78,000 平方米，且主要集中在过去12 个月录得九个新项目的南山区。截至季末，新增供应推动平均空置率环比上升1.2 个百分点至11.3%。除却新增供应之影响，平均空置率环比下降1.8 个百分点至8.3%。金融、it、电子及互联网相关企业为需求的主要来源。
租金降幅轻微收窄：季内，甲级写字楼物业平均租金环比小幅下降0.2% 至人民币213.8 元每月每平方米。主要因为越来越多业主由于竞争加剧，提供租户更多优惠，且提高代理方佣金。
广州：新近竣工的甲级办公楼租赁情况良好
本季度租赁成交量与上季度相比趋于平稳。相对于仍然迟缓的跨国企业，本地的中小型银行金融类企业和it互联网行业的扩张需求仍显活跃，近一年内竣工的新项目是他们的首选。而专业服务行业中，国内律师事务所的写字楼需求稳步上升值得留意。
本季度有四栋新竣工办公楼投放市场，由于四个项目近一半的总面积被提前预租，全市整体净吸纳量获得支持，录得近32万平方米。
甲级写字楼市场发展趋势分析
写字楼市场租金增幅放缓：2010年之后，伴随住宅的热销，各地大规模出让的写字楼，到了2014年前后终于陆续入市。由于供给庞大，中国绝大多数城市写字楼市场租金增幅放缓，有些甚至租金下降。而且，和商场不同，写字楼成败的关键是当时市场的供求关系和该写字楼所处商圈在城市中的相对地位。一旦供求形势不利，很难有写字楼的租金表现可以靠管理脱颖而出。
近期p2p企业退租致使需求减弱：由于租户预算缩减以及p2p企业退租等原因，商业办公市场总体需求同比与环比均有所减弱。尤其是金融行业对p2p理财公司的大规模整治使甲级写字楼失去了不少“金牌”客户。那些扛不住的p2p网贷企业，无奈地大面积退租，使写字楼留下不少出租空白。
在上海，2015年p2p公司是“力挺”写字楼市场的引擎之一，金融租户中超过10%来自p2p公司，随着p2p借贷行业的大规模倒闭，与之相关的金融类企业大量退租，截止到第三季度，原先占据租赁市场主力需求的金融类租户占比由34%降至29%，而写字楼供应量则持续增长，导致本季度的上海市核心商务区甲级写字楼的空置率上升至11%。
新式写字楼给传统写字楼市场带来冲击：目前，过于侧重效率而忽视舒适度的5a甲级写字楼，已难以满足商务人群对于办公环境的更高要求。独栋办公写字楼的出现能够帮助企业实现自身商业价值和运营的需求。企业独栋办公楼，投资成本更低，相对于集约式办公楼，独栋办公楼物业在费用支出上也具有一定优势。一般可以拥有一定数量泊位，保安及保洁成本则可以根据公司自身需求进行调整，从而减少企业经营成本。
优质写字楼仍是较好投资对象：写字楼空置率高的局面不断出现，但与住宅相比，写字楼的租户相对较为稳定，租金能准时缴纳，我国一二线城市越来越多的企业和个人把购买写字楼作为一种较理想的投资方式。由于优质的可整售写字楼项目较为紧缺，越来越多的中国投资者收购其他类型的物业然后更新改造为写字楼。
例如，万科在今年二季度于北京购置的面积为30000平方米的西单百货，就计划将之改造成写字楼。在上海也可以见到诸如此类的事例，例如，原先打算用做高层商业中心的精品中心，在中城联盟收购后已全部作为写字楼项目入市，并在入市的半年多见到较好的租赁及租金收益。上海的银河宾馆和锦沧文华酒店，均在被收购后计划改造成写字楼。
营改增政策刺激一线城市潜在投资热潮回归：今年增值税改革允许购买不动产作为抵扣项目，通过降低公司的持有成本从而鼓励购买物业。其中，在次核心商圈或产业园区新落成的写字楼将最有可能从中受益。伴随着核心地区可交易的资产逐渐减少，以及被激烈竞争不断压缩的投资回报率，投资者可在次核心和产业园区寻找升级改造和机会型投资产品来获取更高的收益率。
乾立观点
根据仲量联行以及戴德梁行的数据显示，中国一线城市的甲级写字楼空置率一直保持个位数，但二线城市的写字楼需求依然有限。我们认为，未来一线城市写字楼难有大幅的波动，甚至可能在明年有小幅的回落。
上海：非中央商务区的写字楼受欢迎度好于中央商务区，但随着虹桥地块、虹口地块等新写字楼的建成短期内可能会出现空置率升高的问题。我们认为，中央商务区的甲级写字楼仍然是最稳定的投资标的，而后续的物业改造以及运营则是其租金调整的有力保证。同时，租金的大幅提升更多的还是要结合该cbd的建设规划，因此进行甲级写字楼交易建议结合标的物区块的未来建设规划以及相关物业的管理规划。
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