以下内容，不代表本号立场，真的，真的不是我们说的。第一部分是一张图，是对昨天的解读，如果您对自己负责任，可以看看第二篇，我们全文发了《上海市住房发展“十三五”规划》；第二部分文字，是毕尤旻写的，也和我们无关。
上海2040规划在16年9月公之于众，林林总总谈了很多，有理想，有抱负，有未来的期待。但与房产有关的，核心数据只有三个，确切的说应该是两个硬指标，一个定位。第一个是2040年人口指标，不超过2500万，第二个是2040年建设用地指标，不超过3200km，第三个是对上海的定位，是媲美纽约、东京、巴黎、伦敦的第五大城市。
壹丨先说人口，未来22年只能新增100万，但前20年新增了1100万人，1/10都不到。
1997年上海大约1300万，2017年2400万，20年增加1100万，每年增加55万人。而2040年总人口不得超过2500万，未来的22年只能增加100万，每年人口只能新增5万人，连之前的10%都不到。是不是有点过分了，这个指标能完成吗，又为了什么呢？
官方解释是为了控制城市负担，譬如拥堵啊，就学啊，医疗啊，住房啊，等等……，但这仅是其一。由于我国政治是共和而非联邦，所以全国资源自然会向城市集中，人才、产业、经济、劳动力、资源等被上海吸走了，其他城市如何发展？所以控制人口，核心是为了降低大都市的虹吸效应，或者说让各城市发展更均衡。
贰丨人口如何控制，首当其冲就是地，所谓的人地挂钩策略，上海2016年卖了20万套住宅，但未来22年新批土地总共只能造35-40万套。
如何控制人口，与其对应的就是第二个指标，城市建设用地指标限制，2040年建设用地不超3200km，占上海城市面积的55%左右，这已经是世界各大城市的极限比例了。上海陆域总面积约6300km，而到2015年建设用地已使用3120km，也就是说剩下的22年，可供开发的只有80km。
要知道，建设用地不仅仅指住宅，还包括机场、学校、道路等。而住宅按历年经验仅占总规模的20%左右，如以20%计算80km相当于16km的住宅用地，即等于1600万平方米，如按容积率2计算，约可建3200万平方米住宅，也就35-40万套房子，每套房子3个人，大约100万人，这也就符合了前述的人口指标。
而且，这35万套房子可还包含了动迁等安置用房。关键，要知道，上海2016年一年就卖了20万套一手房，如不含配套用房，商品房也有10万多套。而到2040年的供应量总共就35-40万套，这也就相当于目前2年的需求量。
叁丨土地供应既然已达极限，那这样的人地矛盾如何解决呢？价格吗？
你来了上海，总要有地方住吧，无论是买也好，租也罢，总共就这几套房子，没地住，只能换城市，所以人口也就控制住了。当然控制人口总量的另一个潜台词，就是控制人口质量，就这点地方，如果你无法承担如此高昂的居住成本，只能换人，这也是城市优胜劣汰的过程。
留下精英带动了消费，提高了城市竞争力。而有些人要么离乡背井，要么从哪儿来回哪儿去，去带动另一个城市的活力，貌似双赢，却属无奈。其实，上海已有大量的本地人，为给子女能在本地置办婚房，已纷纷潜逃昆山等3/4线城市。
就在近期出现的商改住矛盾，其实也是人口控制论背景下的一个缩影。商业用房能带动就业，能带动税收，所以低价出让给你，但你偏偏搞起了酒店式公寓。非但没能带动就业，没能分流市区压力，还违背中央的宏观政策，同时连出让金也少缴了，所以也就出现了官拆房，民申冤的一幕。
所以，按此推论，最终结果就是，人口或许控制住了，但控制的办法是无房可住，控制的过程就是一个无奈的优胜劣汰的过程。上海的各项配套及优势在最近二十年内很难被超越，而精英阶层仍会前赴后继的涌入。
据统计局数据显示，上海2015年高校毕业12.8万人，人均30平，需求约380万平；2011-2015年非户籍常住人口增加68万，年均13.6万，人均30平，则需求约400万平；近5年拆迁合计12.6万户，年均2.5万户，户均60平计算，需求约150万平；三者合计就高达930万平。
*（数据来源于上海统计局）
市场供需的矛盾可见一斑，这也就是为何政策打压，但房价始终降不下来的核心原因，而供求关系，在供应端被卡住的前提下，看来只有用市场化的价格来平衡需求，当然还有限购及种种政策。
肆丨那上海房价的上涨何时是个头呢？又会涨到什么水平呢？
砖家说，房价要和收入成正比，据说是8:1，而上海是30:1，所以泡沫很大。我说，听砖家的，早晚落魄街头。美国收入体系是纺锤型，所以平均数具有代表性。而上海是沙漏型，平均收入完全无法解释购买力，何况上海还有1000多万的外来精英阶层。
收入比无法适用，所以上海的房价是合理的，因为存在的就是合理。那房价会涨到什么水平呢？我无法预测高点，只能说安全线还没到，安全线在哪里？可以横向比较下香港的房价，刚才2040规划里的第三点，就是上海未来的定位，是媲美纽约、东京、巴黎、伦敦的第五大城市，这里可没香港啥事哦。
看几个数据：
香港总面积大约1000km，人口约700万。
而上海外环内总面积大约700km，人口约1100万。
上海人口密度是香港一倍，
但外环内价格只有香港的70%。
（香港现在平均价格大约在15万左右，而上海外环内均价约在10万左右）
上海目前的经济环境优于香港，gdp也远高于香港，况且未来国家对两个城市的定位也不能同日而语，所以上海的房价必然超越香港，因此也可以理解为目前的上海房价尚处于安全线内。
伍丨所以，在上海，任何时候买房都不算晚，祈求大跌，只能等待金融危机的再次降临。
当然，你会说，政府仍在调控，以后或许有房产税等诸如此类打压政策。但请别忘了，美国不仅实行房产税，还有遗产税；香港也征有高额的印花税。但最终结果呢？
美国50年房价翻了17倍，现在的房价已经达到了09年金融危机前水平。香港虽历经2次危机，但近10年也翻了2.5倍，已远超98年危机前高点的75%。英国近60年房价更是翻了70倍。所以，税收只是调节收入的一种手段，房产税也只是政府替代土地出让金的另一种收入来源，它的核心永远只是补贴政府收入。
陆丨最后，再一起探讨个经济数据—gdp增幅。
关心经济的人或许会了解gdp，但每年官方公布的gdp增幅，你有否仔细计算过。2016年官方公布的gdp是74.4万亿，2015年是68.6万亿，增幅是8.6%，而官方公布的是6.7%，两者相差了约1.9%，这1.9%是什么？可以理解为物价涨幅，或通胀水平，或货币贬值率。最高峰10年11年时，这个差值甚至高达了9%，也就是你每年的资产增幅如果达不到9%，就等于亏钱。
所以你会发现，房价即使沉寂几年后，总会有次反弹，因为房产是天然的抗通胀类资产，金本位废除后，纸币超发导致通胀是历史必然，所以美国房价50年翻了17倍，不仅是房产升值，更是通胀导致。撇开战争，金融危机不谈，房价长期上涨是必然的，更何况是正步入上升期的上海。
所以总结上述观点，城市发展导致人口涌入，导致房价上涨，但城市扩张已近极限，控制土地也为控制人口，但上海的优越属性短期无法改变，外来精英不断涌入的结果就是优胜劣汰， 人地矛盾无解，只能由市场自行平衡，平衡的结果就是价格。然而与上海类似的香港，恰是可参考的标的城市，香港的房价可作为上海未来的标杆，在其之内可称为安全线。