过好年，越来越多的人开始准备在上海买房这件事了，后来的人也问的多了起来
今天统一和大家聊聊
最近的问题，很大一部分都集中在问上海房价会不会盘整
确实，过去一年的纠结让很多人对后市依然不够清晰，但是我依然秉持一个观点，对于大势，我们需要剔除一些干扰项来看到根本
今天的这篇文章，我就不说太多解释的东西，直接给出我们最直观的态度
01
一手的根本不在政策而是老板的心态
未来上海楼市商品房模块最根本的干扰因素是调控，而调控对于一手和二手的着力点不同
对于一手房的调整可以简单的归结为一句话：对售楼处的调整
不仅仅是对预售证的价格，还是预售证拿到的时间，还是给到的清盘倒计时以及产品环节的审核，在一手房模块未来的主旋律依然是让开发商难过，为客户争取权益
业内一直有这样的观点，如今预售证的价格让不少房企无利润可赚，所以他们宁可捂盘也不会拿出来销售
这样言论基本来自营销口，从老板层面来看，目前能够拿出来销售的一手房，依然有10%的利润空间，而价格调控挤压的其实是2016年疯长这一波的过度利润
所以换句话来说，一手房调控的根本，其实是老板的心态。能卖就大家安安稳稳，你不卖估计不知道未来会有什么等着你
给人方便就是给己方便，这个江湖道义未来在地产行高层会发生的更加明显
02
二手的核心是信贷，信贷的本质是挤压非购买客户
问大家一个有趣的问题，上海有多少人，他不论政策有多严格房价波动有多剧烈都会依然去买上海的房子的？
答案是：20万人
从上海历年的成交趋势来看，包括去年，一手二手的成交套数，从未低过20万套
换句话也就是上海有20万的基本需求在支撑房地产市场
好，所以对于调控来说其实就面对一个非常简单的问题，调控下这20万人还能不能让上海楼市顺利过渡
答案是：太能了
根据目前的供应量，哪怕是只有20万人买房，依然是供不应求了
所以这也就导致了一手房市场政策可以如此强势的调控预售证了。那么对于二手房就相对简单的多，就是去杠杆，提升信贷的门槛，将很多购买力不足的买房者彻底的挡在门外
一来降低市场热度，二来也控制楼市风险，三来通过信贷方式，让二手房在2016年的过度利润也挤压出来
所以归根到底，2018年整个楼市在政策层面会一直做的事情，用我的话就是：把2016年的泡沫给挤压出来
注意，再次提醒！！这不是房价下滑的直接推论，而是高位盘整后的价值回归。
03
上海会出现几个局部房价黑洞，有几种产品千万不要碰
这个观点是怎么来的，我先喊个口号：千万不要忽略任何一个看上去不落地的口号
我想作为一个成年人，应该是可以感受到外面周围的变化，千万不要低估任何一个口号的威力
而房地产这行，这句口号就是：房子是用来住的，不是用来炒的。我不想解释为什么，一个理性的投资者都应该把这句话贴在脑门上每天重复
所以，对于那些底层需求居住的房子，所有人千万不要去碰，比如说动迁房，比如说保障房，比如说共有产权房。
这些房子不论价格有多低，不论业主和你签订什么样的阴阳合同，不论你看上去有多心动，千万不要碰
因为这些房子本质上就不是拿来买卖的，就是给社会底层刚需去住的
所以换句话来说，上海动迁房多的地方，我认为就会产生房价黑洞，不论如何起势都非常的艰难
典型的比如说浦江镇，典型的比如说佘山镇。上海还有很多这样的集中动迁区域，选择的时候务必小心
另外仅次于动迁房的产品就是郊区的老破小或者说郊区第一批商品房，这些产品也会受动迁房的价值干扰，成为另一个房价黑洞
所以如果看这篇文章的人，如果你家刚好有被拆迁的可能，别人问你要房子还是要钱，千万要钱，拿着钱去买市场上的商品房吧，背几年房贷也好
04
上海郊区和上海市区的两种宿命
先说下我对上海市区和郊区的分界线，如果只有一种粗暴的方式就是以外环内为界限，外环内算市区，外环外叫郊区
未来上海的土地出让会有一个重要逻辑：能够做商品房的土地，都是集中在郊区，市区的用地，大部分给会给租赁用房
这会导致一个逻辑：上海郊区的房子价格会极度趋平，因为本质上郊区的配套以及郊区的土地出让会高度的雷同
未来整个上海的房价，市区呈现金字塔，郊区会被拉平，大概是这样的趋势，这个趋势也非常符合长三角经济圈的版本
市区的房价会受租赁产品的干扰，但是因为供需极度稀缺，所以整体价格依然保持稳定，甚至未来十年会呈现有价无市的格局，就是住在市区的人不愿意把房子卖了，想要住进来的人只能租房子了
这是房价调控人才的方式，让土著住市中心，让有能者安稳的租，然后持续的通过创造价值的模式来洗涤人才
而郊区下一步租金会降低，但是房价会上涨，所以租售比会进一步失衡，用租售比判断房价是否合理的理念会在未来3年被彻底抛弃
05
地产新一轮鄙视链诞生
这个鄙视链叫做：房票＞钱＞房子＞房企
这个鄙视链大概3年之内依然适用，调控让房企在未来的地位急速降低，高高在上的房企彻底不见，租售并举也将商品房的地位削弱
而在客户端，有钱的购买者已经不是什么稀缺物种，最稀缺的应该是有房票的购买者，未来能够给到有购买房子资格的人会越来越少，成为这条鄙视链的王者
让房票大于钱，本质上也在说明整个城市开始重视人才机制。这点在大量的二三线城市都有上演，上海也不会例外
有能力的人，如果没有意外的话，除了可以多生几个孩子，也可以多买几套房子
当然，这些规则不会在市场上大肆宣传，只会在定向渠道里传播，以鼓励所有热爱上海的勇士
所以通过以上几点
若影若现的其实串联出一个我的核心观点：
未来的楼市会呈现哑铃型的状态，底层的归租赁，顶端的归资产，下面的不要碰，上面的有能者得之
这就是房地产的态度，本质上也是上海给到所有人的态度
上海属于爱人和勇士，这是未来横亘在所有人面前的一个命题，你可以躲避，但是没办法回避
祝所有人可以在这个城市扎根
以上为正文，来自真叫卢俊，图片来自网络
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