在上一篇《上海这一年92%板块房价在跌！算一算你家的房子缩水了几个亿？》中，笔者提到：“地产从业这20年，经历过的魔都最剧烈的一次房价下跌是在2005年，3个月左右的时间，上海房价就普遍疾降了10-40%！”
那一年，我在上海市房地产交易中心《上海楼市》编辑部负责一线市场调研工作，亲身经历了从2005年6月开始降价，直到2006年3月全面复苏，持续10个月“来也匆匆、去也匆匆”的“大落大起”行情！
下面就让我们打开历史的尘埃，去看看当年房价骤降40%，上海是怎么挺过来的！
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2005年上海楼市行情回顾
2005年第一季度
政策回顾：差额营业税、央行加息、两个“1000万”工程启动
3月7日，上海市地方财税局出台《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，即日起对1年内的商品房转让征收5%的差额营业税及附加。
3月17日，中国人民银行决定从即日起提高房贷利率至5.51%，同时对房价上涨过快的城市，提高最低首付款比例至30%。（之前首付2成即可）
3月29日，上海各大银行对第二、三套购房增加首付要求及提高贷款利率，对第二套房执行6.12%的基准利率。
3月，市政府宣布加快两个“1000万”中低价配套商品房建设，周浦、康桥、顾村、江桥4大基地要在原有基础上扩大3倍，形成每个规模4平方公里，建筑面积400万平方米，可容纳15万人口的大型居住区。
市场反映：排队摇号托起虚高房价，全民炒房鸣响调控警钟
2004-2005年的那个冬天，上海楼市的火热，像极了12年后g20峰会后的杭州！
2005年时的上海，仅开通了有地铁1号线（共富新村-莘庄）、2号线（中山公园-张江高科）、3号线（江湾镇-上海南站）、4号线（大木桥路-蓝村路）、5号线（莘庄-闵行开发区）总计136公里的轨交，比现时杭州118公里的地铁运营里程还要长一些。
在那个“买到就是赚到”的日子里，排队摇号席卷了整个上海，全民炒房的熊熊烈火在2005年的头三个月里就一气呵成，完成了当时预估的“全年20%的上升空间”。
然而，更多的人都没有想到，那个小阳春里的欢呼，竟成了上海自2000年以来持续5年大牛市行情“最后的疯狂”，一场疾风骤雨式的更猛烈调控正席卷而来！
第一季度全市商品房上市面积627.3万平方米，而同期完成销售面积752万平方米，供给增速减缓与需求的快速增长，形成了市场上供不应求的局面，使得第一季度房价加速上涨。
2005年3月出台的这些政策，并未对当时疯狂的购房行为产生抑制作用，但它却足以影响购房者的消费心理，给过度的投资者打了一剂预防针。此时，在上海部分区域的二手房市场上，投资客抛盘已开始增多，成交价虽较1月有所增长，但成交量却有近3成的锐减。
2005年q1季度的“发热”板块
1． 浦东北蔡板块：三场摇号惊心动魄
“发热”原因：内中外环“3、2、1万理论”与“中环最低价6300元”的诱惑
“发热”表现：2004年12月26日，浦东地杰国际城以6300元/平方米的中环最低均价面市。当天有9000多组客户摇号角逐226套房源。2005年1月9日，该案第二次推盘230套，意向金从1000元上调到了5万元，领号人数控制在了1000组。3月24日，第三次推盘，均价已调高至7800元/平方米，仍有2000多组客户参加摇号，瓜分了304套房源。
2．黄浦滨江板块：南外滩景观房的诱惑
“发热”原因：江对面陆家嘴卖到4万了，北外滩也要3万5，南外滩当时只要2万块
“发热”表现：3月4日，数千人聚集金外滩花园争抢百套房的盛况再现，与前次不同的是，这次前来排队取号的，大部分对所推房源价格、房型一无所知，只关心能否中号，能否买到。
3． 长宁虹桥板块：开盘排队惹风波
“发热”原因：买虹桥的房子就是身份的象征，即使出租，租金回报率也相当客观
“发热”表现：1月15日，虹桥豪苑开盘，当日上午售楼处只放入了10人，可“网上房地产”上已显示预订了41套。当即遭到了彻夜排队的市民的质疑，并于售楼人员发生了冲突。此外，在整个排队过程中，不时有中介前来推销该案的房源，声称只要花10万元，就能带至售楼处“开后门”买房。
2005年第二季度
政策回顾：首次开征全额营业税，“普房”标准创先河
4月6日，上海市房地局出台了《上海市房地产登记条例》，对1年内的商品房转让，全面叫停转按揭。
5月11日，国务院转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。
5月31日，上海出台了实施细则：从6月1日起，对2年内的商品房转让征收5.65%的全额营业税（此为全国首例！），并首次对普通住宅标准进行了界定：140平方米，内环内17500元、内外环间10000元、外环外7000元/平方米的“普宅标准价”成为显著的分水岭。由于普通住宅与非普通住宅的契税要相差一倍，因此，在此面积和价格“标杆”内的普通住宅备受尊崇。
市场反映：投机投资得到有效遏制，成交剧减催生楼市拐点
这段时间，政策是市场的主角，密集出台的政策迅速调低了消费者对房价的预期。观望气氛从市中心开始向外扩散，一、二手房市场成交量急剧萎缩。
新盘方面，部分开发商推迟开盘时间，或小量开盘以试探市场对价格的反应，更有甚者，采用一次性付款给予折扣或贴补贷款、契税等办法吸引客户进场，但市场反映平平。
二手房方面，部分曾在投资市场的房源，因价格的回落，投资者无利可图，而被迫转入租赁市场。部分中介公司开始“瘦身”，裁减人员、调整门店及经营方向。
第二季度，全市商品房上市面积760.5万平方米，而同期销售面积锐减至361.8万平方米，降幅达到52%，同时商品房成交价格也有明显回落。
综观第二季度的上海楼市，原先投机、投资者较多的板块，成了这段时间内价格下调最快的区域。而自住性质的板块，由于多数自住客入市谨慎，造成多数楼盘有价无市。一、二手房市场上“一口价”的终结和“领跌”板块的出现，标志着楼市已渐向买房市场倾斜。
2005年q2季度的“领跌”板块
1． 浦东东城板块：上海绿城暴跌42%
“领跌”原因：4月6日，上海正式封杀转按揭。8日，“一温州客一次性抛出72套上海绿城房源”的消息见诸报端。调控的震中如此之快的反映在了这个有着70-80%投资客的“重灾区”。
“领跌”表现：新盘方面：2005年1月，上海绿城涨价3000元，均价达到15000元/平方米。紧接着涵合园也涨价3000元，均价达到13000元/平方米。3月17日，锦绣满堂95套14000元/平方米均价的二房当天售罄，5月27日，该案又推一批小三房，在此后的3-4个月里一直无成交。
二手房方面：4月份开始的“恐慌性”抛盘使得该板块的挂牌价在1个月内下调了2000-3000元/平方米，仍几无成交，除非房东愿意“割肉”，如21世纪不动产6月上旬成交的一套上海绿城一期的房源，跳水价8700元/平方米，相较1月下跌42%。与此同时，东城板块开得比米店还多的中介门店，到了6月份已是“一条街留半条命”的光景了。
2． 闵行莘庄板块：上海康城300套业主集体退房
“领跌”原因：银行审查趋严，首付门槛提高，叫停转按揭更是断了投资客的资金链，“5·11”新政传来的“全额营业税”预警信号，更是让不少投资客急于在“6·1”大限前抛盘脱手。
“领跌”表现：新盘方面：4月15日，上海康城300套商品房遭遇集体退房，原因是有70%的投资客因为银行审查趋严，首付门槛提高，贷款批不下来而选择了退房。此后，上海康城对一次性付款或首付5成以上的客户购房给予9.6-9.8折优惠，但收效不大。
二手房方面：“5·11”新政后，莘庄南广场次新房挂牌价跌幅明显，但普降了1500-2000元/平方米仍乏人问津，其中一套中祥哥德堡的房子，“5·11”后挂牌价一下子降了28万元，可见房东脱手套现心态之窘迫。
3． 浦东联洋板块：仁恒河滨城自降17%委身“普房”标准，联洋年华房东降价41%甩锅！
“领跌”原因：该板块是与“古北”齐名的国际社区，近年来依托浦东行政文化中心的优势，房价不断向陆家嘴和古北看齐，成为沪上知名的“富人区”之一。到2005年3月，世纪公园周边的新盘价格已达到了18000-30000元/平方米，高出了内环内17500元/平方米的“普房”标准。
“领跌”表现：新盘方面：联洋社区规模最大的全装修双景观房——仁恒河滨城“6·1”前的均价已达到18000元/平方米，“普房”标准出台后，该案不声不响地把均价调整到了17500元/平方米以下，之后又数次调整到了目前的15000元/平方米左右。准确的价格定位使得该案在2005年下半年取得了持续稳定的热销，其121-131平方米符合“普房”面积标准的房型也特别好销。
二手房方面：联洋年华、第九城市等盘的投资客比例一直居高不下。6月上旬，联洋年华一房源以10000元/平方米的价格抛出，而该房东3月的挂牌价是17000元/平方米，实际的成交价格相比当初的心理预期下降了41%。
4． 大华、万里板块：从“17周年庆”到“公开降价第一盘”，最大降幅37%
“领跌”原因：大华、万里板块是本市西北部中环线内的一个成熟社区，也是沪上知名“人居品牌”大华集团的“发家之地”，随着配套和出行条件的不断改善，大华、万里板块均价2005年3月全面突破10000元/平方米，最高位一度达到了13000元/平方米。
“领跌”表现：5月，大华板块新盘破天荒的出现了“零”成交。6月，大华集团率先以“17周年庆”为名，在旗下的滨江雅苑、枫庭丽苑、颐和华城、大华阳城4盘中推出了20套左右8261元/平方米起的特价房。优惠活动结束后，大华一直将8200-9000元/平方米的板块均价维持到了年底。
6月29日，万里雅筑高调向媒体发布：其二期开盘价将一步到位调整为7380元/平方米起价，均价8500元/平方米，让利幅度达到15%。“一石激起千层浪”，7月，板块内的达安·春之声和大华愉景华庭也相继降到了与万里雅筑相近的价格。至此，万里板块成了全市第一个“领跌”大获成功的板块。
2005年第三季度
政策回顾：人民币升值2%
7月21日，中国人民银行发布了《关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，宣布人民币与美元的汇率由原来的8.276：1调整为8.11：1，人民币升值2%。
市场反映：楼市掀起降价大潮，团购现象风起云涌
整个市场仍处在前期各项调控措施的消化期，汇率的小幅上调丝毫没有改变上海楼市下行的趋势。6月底7月初，僵持不下的房价在万里板块率先破冰之后，迅速掀起了一股降价大潮，新盘低开、团购优惠、特价售房等各种形式的降价大战如火如荼地展开了。
第三季度，全市商品房上市面积942万平方米，而同期销售面积锐减至380万平方米，较二季度略有回升，价格继续小幅回落。
这一时期，团购风潮迅速在全市蔓延开来，但由于开发商与购房者的心理价位差距甚大，真正谈成的，也就九歌·上郡、嘉城等几例。
二级市场上，除浦东、闵行等个别区域成交量有所上升外，其余区域仍延续了前几个月的降幅，购房者观望气氛仍较浓重。在开发商此起彼伏的降价大战中，我们看到：直接降价的要强过特殊营销的；公开降价的强过暗折暗扣的；一步到位的强过连续阴跌的。
三级市场上，我们看到，在整体低迷的情况下，一些地段好、交通便利且前期投资客比重较大的板块，如：浦东的世纪公园板块、长宁的天山板块、普陀的长寿路板块等，在价格下滑明显的同时，成交量却呈现稳步上扬的态势。
2005年q3季度的“降价”板块
1． 浦东北蔡板块：锦绣华城降幅超过35%
典型楼盘：大华锦绣华城
“降价”手法：卸下包袱，重新定位
大华锦绣华城，330万平方米六里现代生活园区的“主人”，西邻世博会址，北望世纪公园，地理位置优越。自从锦绣路上开了个乐购大卖场后，其房价就一直向东城、联洋等隔壁邻居看齐，并且有过之而不及。一季度，该案以11000—13000元/平方米的价格，完成了5万平方米的销售量。二季度，均价涨到了14000元/平方米，仅成交了2套。
为了卸下历史包袱，该案劝退了二季度成交的2套房源，并在7月16日，以9000元/平方米的均价推出了12街区多层房源，较3个月前，降幅超过了35%。
2. 浦东三林板块：环球翡翠湾调低25%预期，抢占先机
典型楼盘：环球翡翠湾
“降价”手法：定个区域最低价
在环球翡翠湾之前，其对面的未来域曾于5月初以9300元/平方米的均价，创造过热销248套的业绩，而后随着调控的深入，人们对房价预期的下调，未来域很快就陷入了滞销。
8月7日，环球翡翠湾以6980元/平方米起的中环最低价在大牌云集的东三林板块里抢占了先机，开盘半...