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上海房产如何继承过户？
上海房产如何继承过户？房产继承，是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。被继承人拥有合法产权的房产可以成为我国的《继承法》中规定的遗产进行继承。那么，被继承人死亡后，如何办理房产继承手续？
步：当事人办理房产继承手续，首先要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；
第二步：到上海市区或市公证处办理继承权公证或接受遗嘱继承公证，如多个继承人无法对房产继承达成一致协议，需要到法院诉讼继承。继承人办理继承权公证需要提供如下材料：
1、公证申请人身份证件
现住国内自然人提供：（1）身份证；（2）户口簿
现住境外自然人提供：（1）护照（有效签证勿漏）或台胞证或港澳身份证和通行证或其他境外居住证件；（2）原户口簿或国内注销户口证明；（3）身份证（若有）
2、所有继承人（包括父母、配偶、子女；如继承人为第二顺序的还应包括祖父母、外祖父母、兄弟姐妹）的身份证件（证件要求如1）
3、死者的死亡证明和注销户口证明（死亡证明应由县级以上医院或死者生前户籍所在区的卫生防疫站/疾病预防控制中心/公安分局出具）
4、如继承人中有人死亡的，也应提供已故继承人的死亡证明和注销户口证明（证件要求如3）
5、被继承人的婚姻状况证明：结婚证；如离婚的，提供（1）民政局登记的《离婚证》和离婚协议书或（2）法院《民事调解书》或（3）法院《民事判决书》和生效证明书；如未婚的，提供未婚证明；如未再婚的，须提供未再婚证明及以前婚姻状况终止的证明
6、被继承人的子女的出生证/独生子女证
7、被继承人的亲属关系证明（由被继承人人事档案保管部门填写）
8、所有继承人与死者间的亲属关系证明 （如单位证明、户籍证明、结婚证、独生子女证）
9、死者的财产凭证（如：房地产权证，、银行存款凭证，、股权证明，、股票清单、机动车登记证书、保险合同及理赔证明等）
注意事项：1、 死者生前有遗嘱的，应提供遗嘱原件，与他人过订立遗赠扶养协议的，也必须提供。2、 放弃继承的，应由本人持有效身份证件（证件要求如1）亲自来公证处作放弃继承声明或在所在地公证处办理放弃继承权声明书公证。
三、办理房产过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。申请人应当向上海市房地产交易中心提交下列文件：《房地产登记申请书》（原件）、身份证明（复印件）、房地产权证书（原件）、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）\ 契税完税凭证（原件）。
天津著名的“瓷房子”被法院拍卖
日前，天津著名旅游景点、3a景区“瓷房子”悄然登上拍卖网站，将于7月29日10时开拍，作价1.4049亿元。
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针对评估价格，第三方评估公司在文件中表示，经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象于价值时点可能实现的市场价值(不含室内室外文物及瓷器装饰价值)取整为人民币1.4049亿元，平均单价为52471元/建筑平方米。
记者发现，这已是“瓷房子”第二次出现在拍卖网站，该标曾计划于7月23日开拍，但由于“拍卖价格有待商榷”而被撤回。不过此番再次被拍卖，其价格并未有所改变。
据天津市旅游局官方网站资料显示，“瓷房子”在2011年4月15日被核准为3a景区。因其奇特的外形和个性的建筑风格而远近驰名，成为天津的地标式建筑之一，吸引了无数旅客。
瓷房子，是天津市内一座用多件古董装修而成的法式洋楼。瓷房子主人兼设计者张连志用自己收藏和搜集的四千多件古瓷器、四百多件汉白玉石雕、四十多吨水晶石与玛瑙，七亿多古瓷片装饰而成，如今，这座房子身价已高达98亿元。
买房房贷没有审批下来，首付还能退吗？
这个问题不能一概而论，要分四种情况看：种情况是，如果购房者与开发商签订了购房合同，且按揭贷款由开发商负责运作，因开发商各方面原因没有将购房按揭贷款跑下来，贴到导致购房者购房受阻，那么购房者没有任何责任，可直接要求开发商退还购房首付款，购房者首付款也不会有任何问题的。第二种情况是：购房者如果与房地产开发商签订了银行房贷没批下来、可退首付款、且按揭贷款由购房者自己负责的合同；即便按揭贷款跑不下来，开发商就没有任何理由拒绝退还首付款，购房者也就不用为此担忧和发愁。第三种情况是：购房者如果没有与房地产开发商签订银行房贷没有批下来、可退首付款的合同，那么因购房者按揭贷款没有搞成功影响购房，开发商就有可能找理由拒绝退还购房首付款，虽然开发商拒绝退还首付款并不违规违法，但也没有规定开发商一定就没有退还首付款的责任，如果真的碰到这种情况，购房者也不用着急，可与开发商好好协商，把银行不能贷款的情况向开发商说清楚，争取开发商同情退还首付款。第四种情况是，如果与开发商签订了不可撤销的购房法律合同，意味着无论购房者是否能得到银行按揭贷款，都必要履行购房法律责任，那么这种情况下，开发商就没有退还首付款的法律责任了，碰到这种情况，购房者还可救助法律援助，看能否通过仲裁途径要回购房首付款或部分首付款。
149万竞买法拍房案外人拒不腾退 法官下令强行开锁
法制晚报·看法（记者 洪雪）被执行人丁某和秦某借款时将自己的一套房屋抵押，逾期未还款，出借人陈某向房山法院申请执行。在房屋拍卖过程中，案外人那某称自己2010年就向丁某购买房屋并居住至今，但那某在法定期限内未提出有效的足以抗拒拍卖该房产的证据。
11月7日上午，为维护竞买人的合法权益，房山法院对此房屋进行了腾退，在那某拒不开门的情况下，法官让开锁公司师傅强制开锁，那某因为妨害法官执行，被法警带上手铐“抬”上了警车。
借款不还房屋被拍卖 案外人提执行异议
丁某、秦某是一对夫妻，2015年4月16日，二人与出借人陈某签订了《借款合同》，借款五十万元，期限一个月，丁某将自己名下的一套案房屋抵押。
后双方在中信公证处签订了公证债权文书，丁某未按期还款。2015年7月，陈某向该公证处申请执行公证。同年8月11日，陈某向法院申请执行。
经查，被执行人丁某、秦某除上述抵押房产外无其他财产可供执行。现丁某因诈骗在山西监狱服刑，其妻子秦某则下落不明。
2015年9月7日，承办法官高华峰对抵押房产进行了查封并拟将该房产进行评估拍卖。因联系不上被执行人，高华峰法官在抵押房产上张贴公告要求其还款，逾期将评估拍卖该房屋。
图为房山法院对涉案房屋进行腾退。摄/记者 洪雪
此时，案外人那某联系上了高华峰法官，称上述房屋其已购买且已在此屋内居住。经查，那某与丁某在2010年12月20日，经某中介公司签订房屋买卖合同，那某支付房款四十四万多元。那某称，丁某未配合自己办理贷款及过户手续，但2010年底丁某就将房屋交给其居住。
案外人孩子中考 法官延长其搬离时间
高华峰法官在发现此种情况后，及时告知了案外人那某权利及义务，那某向法院提起三起民事诉讼及案外人异议。
买房人！现在不买房，等到明年你更难买到房！
10月后1天，被一条留言惊到了，他说：对啊，房子是用来住的。有钱的把房子买来租给没钱的住。
看到这条留言，我竟然无言以对，不知道要回给他什么合适。脑子里默默的飘过了这个经典的段子：
记者：您好，请问这是您是次买房吗？
客户：不是的，我已买了几套房产。
记者：现在继续购买是看好楼市继续上涨？
客户：涨不涨我倒不是很看重，主要是为了居住。
记者：您已经有几套房了，还不够住？
客户：不是我的问题，是因为房子是用来住的，不是用来炒的，但很多人已经买不起房了，他们住什么呢？所以我就在能力范围多买几套，然后租给这些买不起房的人，为更多人有房子住略尽绵力吧。
前段时间刚刚结束的大会上再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，还说到要“让全体人民住有所居”。于是，理所当然的认为要让大家都买的起房。然而事实真的是这样吗？
多地进入买房摇号时代
刚需或被误伤
买车摇号，买车库摇号，据说以前买自行车都摇过号。现在，买房也要摇号！继上海打响公正摇号枪之后，也紧随其后，楼市迎来买房摇号时代。
近日，决定采取摇号购房，并发布《市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序》的通知。
如今，不仅仅是上海、。从天津到青岛、到、到郑州、到、再到武汉、深圳，各大城市，普遍一房难求。
这些城市很可能会陆续跟上，开展摇号购房。在相当长的一段时间内，摇号很可能将成为一些城市的常态。
摇号，这个事情，在车牌领域用的多一些。那么，就产生了一个问题。北上广深车牌摇号之后，去买车牌的人数是增加了，还是减少了？大家都知道，去拍车牌的人数，年年增加。
作为一个刚需，你好不容易凑够了钱，结果极可能因摇不到签而望房兴叹。
摇不到可以下次再摇，但更严重的是，你什么时候见过摇号的东西，价格降过。
成都多家楼盘开盘秒光
全款排队还买不到
成都的购房者刚刚经历了“去年的全款今年变首付”，“全款的往里走，按揭的不要堵门口”，现在又将进入“买不起房算什么？你连开盘的时间都不配知道”。据说，成都现在好多楼盘都不会对外公布开盘时间，即使你去售楼部看了房，如果买房诚意不够，也不知道开盘时间。什么是诚意？“验资”！——一看你有没有购房资格，二看你是否买得起。
你以为验资过了就高枕无忧了？错！大会说“房子是用来住的，不是用来炒的”，说的很对，房子不是用来“炒”的，但却是用来“秒”的。不知道从什么时候开始，选房开始用“秒”计算了。
金九银十的后一个周末，成都多家开发商密集开盘，约4000套房源入市，更重要的是预售的新房价格都明显低于周边二手房，就出现了很多人“拼了命买房”，动不动就是“秒”光。
文/商报记者 卢莎莎
上周四，位于西湖区古灵慈桥20号的一套49.41平方米的住宅在淘宝网司法拍卖平台成功拍卖，起拍价52万元，终以289万元的价格成交，折合单价约5.85万元/平方米，堪称杭州史上单价贵法拍房。
前天，一套德胜新村面积45.4平方米的房子，起拍价51万元，经过97轮报价，终成交价为136.5万元，折合单价3万元/平方米。
楼市持续火爆，限购政策又将一部分没有购房资格的人挡在门外。不限购、起拍价低的“法拍房”进入人们的视线，成交价也是一路看涨。
市民朱先生手上有闲钱，想买套低价房，他听朋友说，法拍房的价格比较实惠，但不知道这类房源该如何买，是否有相关风险，有没有可能“捡漏”？
实际上，看中“法拍房”的不止朱先生。由于限购，一些手中没有房票的人，也将目标锁定在法拍房上，希望尽早安居。刘小姐是金华人，在杭州工作刚满一年，家里人希望尽早给她在杭州买套房，却遇上限购，需要再等一年时间才有资格购买。刘小姐听说法拍房不限购，对此很感兴趣。但她也有担忧，相关税费怎么算，产权清晰否？
记者在淘宝网司法拍卖平台看到，法院提供的拍卖房源，杭州范围内目前共有17719套，其中萧山区和余杭区的房源数量均有近2000套。法拍房虽然不限购可按揭，但什么样的房子值得拍，如何在大量房源中，选出适合自己的房子。
法拍房的起拍价也是从几十万至几千万不等，那么，竞买人出多少价格合适？竞价前后，如何操作才能规避各种风险？
不少人对于法拍房仍是疑惑重重。为此，每日商报推出“新问”第四期——法拍房的那些事儿，并邀请到长期关注并参与司法拍卖的资深创投人孟铁以及熟悉司法拍卖“前世今生”的律师方建江，两大专家将倾情解答关于法拍房的各类问题。
对法拍房感兴趣的读者，可以扫描右方二维码，进入新问法拍房微信群，在群里抛出你想问的有关法拍房的问题。
被法院查封拍卖的房子 有人自称已经租了20年
2019-03-15 戎一人 来源 阅 686
( 通讯员 董国杰 今日早报记者 陈洋根 ) 花200万买二手房准备拿来做婚房，没想到钱付了之后发现原房东与他人有20年的租赁协议，两年前杭州滨江发生过这样一件奇事引发全社会关注，经过一审二审，终杭州法院认定这个租赁协议无效。
前几天，舟山普陀法院也碰到一件类似的事情，不过有20年租期在身的是一套该院要查封拍卖的位于东港和润花园的大房子。
法院对20年租赁权
不予保护
这套跃层的房子面积超过190平方米，附送一个16平方米的车库，房主管某2012年入住。
2012年，管某以这套房子向银行抵押借款，后来钱还不出来了，银行起诉后法院判决管某败诉，房子因此被普陀区法院查封。
就在法院对这套房子在网上公开拍卖时，案外人颜某找到法院，拿出一份租赁协议说，房子管某早在2012年11月就租给他了，而且租期有20年。
颜某认为根据“买卖不破租赁”的原则(大概就是有出租的房子，在租赁合同期里即使房子卖了或转让了，对租赁关系也不产生任何影响)，法院应保护其租房的权利。
针对这一情况，法院启动听证程序，展开审查，重点围绕租赁合同的真实性及合同签订的时间节点等关键问题。
“正常的房屋租赁合同，一般租期都以5年内居多，租金半年或一年一付，该案中颜某一次性支付了20年的租金，与正常的交易习惯不符；且协议签订后，颜某直至2年后才取得房产的使用权，使用交付过程有悖常理。”法院终裁定，颜某主张的租赁权，名为租赁，实为借贷担保，即所谓的“以租代抵”，因此对颜某的租赁权不予保护。颜某要想收回借款，需另行起诉管某。
以借款冲抵房租的
虚构租赁协议
原来，也就在2012年11月21日，管某向颜某借款25万元，约定2个月后还清。
怎么能保证到期收回借款呢？颜某想了一招，他与管某表面上签订了一份租房协议，私下却约定，若管某赖债，就用借款冲抵房租。即颜某有权使用管某名下的东港和润花园一处房产，面积191平方米。“租期”为20年，“租金”一次性付清。
当天，颜某就把25万元借款当作租金“支付”给了管某。之后，管某一直未能偿还这笔借款，直到去年4月，管某家人搬出这套房子，颜某才入住使用。
“当事人在借款给他人时，注意不要签订此类‘以租代抵’的租房协议，因为赖债或以借款冲抵房租虚构租赁协议实际上是无法律效力的，一旦引起纠纷，当事人利益将无法得到有效保障。”普陀法院相关人士告诉记者，近年来，这种现象有愈演愈烈的趋势，而该院将依法加大对虚假租赁的打击力度。
本想151万买套房，结果却要付90万的税费……
尽管楼市调控政策已让一线城市的房价出现了降温，但政策的调控不是为了让房价大跌，而是为了防止大起大落、维持整体市场的稳定，所以一线城市的房价还是普遍较高。
在此情况下，财富管理机构嘉丰瑞德的分析师表示，一些手头有点钱或想继续投资房产的人，就将目光瞄准了法拍房。由于法拍房的价格通常低于市场价格，因此能吸引不少购房者竞拍，但他们真的能从法拍房中“捡到便宜”吗？
151万一套房，税费近90万
据媒体报道，7月28日，一套房产在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖。该房产位于深圳宝安区沙井镇，由于周围配套设施齐全、商服繁华度良好、出行方便，再加上起拍价较低，为132万元，因此吸引了3173次围观。
竞拍开始后，共有5位竞买人参与竞拍。后，张先生以151万的价格成功胜出。对张先生来说，这个价格是非常划算的，因为房子的市场评估价为203万，151万则要远低于该价格。
本以为自己捡了个“大便宜”，然而让张先生万万没想到的是，自己终所付出的钱要远高于评估价。
根据淘宝网公布的竞买公告显示，法拍房过户转让所产生的税费和其它费用均由买受人承担，包括所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等，以及应补地价、土地使用费等。
据悉，张先生所拍得的房产税费近90万，相当于房价的6成，再加上其它费用，总成本远超203万。对此，张先生也是欲哭无泪，自己挖的坑只能自己填。
竞买法拍房该注意什么？
法拍房和普通的商品房有很大的区别。所谓法拍房，就是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。所以，此类房产存在一定风险。
嘉丰瑞德的法律专员表示，有些法拍房很可能在房屋权属方面存在瑕疵，比如未交齐土地出让金，还有的未交清水电煤费、物业费等，甚至连房产证都没有。对于这些问题，法院其实是不负责解决的，均需要由竞买人自行承担。
另外，有的房产可能是有抵押的，如果无法解押，未来还可能面临相应的债务偿还风险。因此，提醒竞买人，不要盲目参与竞拍，一定要事先对房产进行详尽的调查，了解清楚再下手也不迟。
法拍房虽然价格看上去便宜，但实际情况还得竞拍者自行了解，如果瑕疵较多，将来可能会面临很多问题。
面对“司法拍卖房”的低价诱惑 有多少坑在等着我们？
面对“司法拍卖房”的低价诱惑 有多少坑在等着我们？“法拍房”大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物，尤其是开发商及购房者的必要抵押物。此外，民间借贷纠纷、司法没收也会产生“法拍房”。
近年来“法拍房”受到热捧，可能出于几种考虑，一是价格低于正常的市场价;二是司法拍卖不受限购限制。“法拍房”是饼还是坑，众说纷纭。“法拍房”不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。
因此，实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。例如：深圳的黎先生，花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不“挪窝”。
成都的曾先生在司法拍卖中获得了 “潮蓉花园”一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主易静某以不知情为由，据不交房。曾先生找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不负责腾退”为由不予强制执行，无赖之下曾先生只好选择放弃，双方协议取消交易，以便减少损失。
“法拍房”价格低于市价，虽然办理手续繁琐，但面对低价的诱惑，使很多人趋之若鹜。如被拍卖的房子里依然住着人，堆放着杂物，而腾空房子是一件麻烦的事情，中间也许会发生纠纷。虽然后可以通过走法律程序拿回属于自己的房子，但是这中间会有一定的时间拖延。另外，还可能出现房屋漏水、前房主占用学籍、有债主上门讨债，更甚的还有碰上“凶宅”等意外情况。
业内人士建议市民在拍房前，好去实地多了解情况，切不可贸然拍下。例如：2014年母先生以较低市价签约购买叶某“欣园二期”一处房屋。2015年，母先生诉请叶某办理过户手续。叶某以双方实为民间借贷、出具收据但未实际收到75万余元购房款作为抗辩理由。虽然终法院判决叶某履行购房协议，将案涉房产过户给母先生，但个中辛酸自知。
“集体户口”如何在上海买房？
买房贷款需要户口，但自己是学校或者公司的集体户口，是否会被挡在门外？集体户口买房需要办哪些手续？今天就来给大家说说集体户口买房的那些事。
“集体户口”如何在上海买房？
问题一：我的户口是在校的集体户口，可以在上海买房吗？
上学挂靠的集体户口，也就是99开头的集体户口，是按外地算的。
如果需要买房的话，需要满足以下条件：
1：在读博士生，提供在读证明，必须已婚且双方名下无房。
2：按非本市户籍人员执行限购政策，已婚，名下无房，提供相应的社保或税单。
其他情况不能买。
问题二：我是单位的集体户口，看中上海嘉定的一套房，请问能买房吗？如果能，请问要准备什么手续和材料
理论上来讲，只要持上海市公安局开具的除99以外号段开头的户籍证明，都算本市户籍，可以按本市户籍的相关政策进行审查购房资格。
嘉定购房就一张户籍证明，或者加盖公章的户口本的主页复印件和购房者的那一页复印件，原件也可。
问题三：集体户口买房需要哪些手续？
一、需要从其现任公司的集体户口薄上将自己个人的“户籍卡”原件从现任公司借出来，待办理完手续后，再将其个人的“户籍卡”的原件还给现任公司。
二、到现在集体户口所在地的派出所开具一个“户籍证明”办理落户手续，并且提交有关的证件:
1、购买一套能够办理房产证、土地证的房子。
如果是买二手房，需要让原来的房主将其户口迁走，现任户主自己的户口才能够迁进来。
2、买房并办好两证后，去当地派出所
去当地派出所问清房屋所在地的户籍警是谁，在派出所或社区警务室找到户籍警后，向其说明来意，写一份入户申请。这一步，要带两证原件、省人才交流中心的集体户口单页原件、学历原件、身份证原件、聘用合同原件(必须是毕业2年内与企业签的合同)。户籍警签字同意后，再拿着申请书到派出所户口异动窗口盖章。
3、带好证件到所在区的政务中心办理审核
带上两证、学历原件、身份证原件、省人才交流中心的集体户口单页原件、聘用合同原件及复印件、聘用单位的营业执照复印件、盖章的入户申请原件，到所在区的政务中心办理审核。审核通过后，对方会打印一份《批准入户通知单》给户主自己保管。
4、办理落户手续
带上《批准入户通知单》、3张1寸登记照和政务中心退还的材料，回派出所即可办理落户手续。
根据相关规定，购房落户当事人需向公安机关提供：房屋产权证(按揭房凭购房合同和银行按揭协议)和迁入人员的居民户口簿、居民身份证。有家属随迁的，还需提供结婚证、父母子女关系证明。以上所有证件、证明上的人员户籍信息必须一致。

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王兆林
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