前朝房屋抵押借贷业务
上个世纪初，上海民间借贷市场上房地产抵押借贷非常活跃，种类很多，例如，空地押款、地上权押款、造屋押款、房地押款等等。 当时的上海房产抵押贷款公司，可以向外资银行低息借款，再转手以高息放贷。例如，业广房地产公司就经常向汇丰银行低息借款年息6%，然后转手抵押放贷年利率9%，赚取息差3%，1931年放出近400万两白银，1934年为600多万两白银。
当时知名的上海房产抵押贷款公司还有：“义品”的房地产公司，在欧洲发行债券年息5%募集资金，然后在上海专做抵押放贷，年利息9%—12%赚取息差4%~7%；新沙逊集团抵押放款月息8厘至1分，抵押比例为房价的三至四成；中国营业公司，通过发行“年7厘第一抵押分红债券”筹集资金，然后按照年息10%~12%放款，赚取息差3%~5%，资本杠杆率5倍。1934年一年的放款数字高达3900万两白银（折合今天的人民币80多亿）。押期一般1～2年，如逾期不赎，放贷者有权自由处置抵押品。
因逾期不还，被处置的房地产不乏知名楼盘，义品房地产公司仅1936年就处置了跑马厅公寓、林肯公寓、爱利斯公寓、三德里、三民坊等8处抵押的不动产。新沙逊房地产公司，从1936年到1940年因逾期而处置的不动产，有泰晤士大楼、静安公寓、华盛顿公寓、安义里、迎春坊等10多处。中国第一个银行家盛宣怀，其100多亩地产就是由其子孙押给中国营业公司而被处置的。
上海融资市场上的“万能票据”——道契
最初，道契仅是外国人永租土地取得的凭证。1844年，一个英国商人在外滩租地十三亩，这块土地成为“英册”第一号道契。由于道契是外国人的产权凭证，不受中国政局动荡的影响，同时，交割手段简便，还可以像金银、货币一样，可以在银行、钱庄等金融市场上快速抵押、转押和转让，道契成了上海房地产交易、融资活动的“硬通货”，成为当时上海金融市场上信誉最高、流通性最强的信用工具。道契不仅是一张普通的房地产契证，而且是一张“万能票据”。时称“只需手中持有道契，即不愁资金无着。故当时上海之道契，与先进国家公司债券无异”。
道契图片
耐人寻味的是，中国官方认可的土地交易的原始凭证“田单”、“部照”等反而不被市场认可，“戴顶洋帽子”的“道契挂号”于是出现。道契挂号是指委托经办外商以其名义换取永租的“道契”，再由这位“挂号业主”出具“权柄单”（全权委托书）给真正的业主，供其融通资金。 道契挂号后，私人移转手续变得简单，买卖双方“认单（权柄单）不认人”，道契挂号反过来印证了一点：信用很重要。
华人纷纷主动把自己的房地产挂名洋人，换为道契，其目的“一是求法律保护之巩固，二是求财产信用之增长”。从中暴露出旧中国司法之腐败混乱、财产信用之缺乏值得深思。道契的信用得以建立，得益于西方健全的法律制度、文化背景和契约传统。
金融危机导致高抵押率的房产砸在手里
1935年之前，中国货币采用银本位。1934年美国国会通过了《白银法案》，罗斯福新政刺激银本位国家的购买力，抑制其出口产品竞争力，收购白银使得世界市场上银价暴涨，中国内地现银不断流入上海后再流向海外，市面银根奇紧，导致房价大跌。因为高抵押率的房地产被砸在手里，造成大批银行、钱庄倒闭。1935年上半年，上海银行倒闭者达十二家之多，钱庄有十家，全年倒闭的工商企业超过一千家。只有抵押率较低的专业贷款公司得以幸免。
抵押率50%以内
五色土品牌诞生于2001年，经过16年的发展，也实现了可以像道契一样可以迅速转押变现。抵押率，百年未变；五色土今天的抵押率还是30%--50%之间，抵押率的控制，保证了即使房价下跌一半，还能保障本金的安全收回 。