内容来自：@一房一万
内容由 @一房一万 授权，未经允许不得转载
上海房价这十年，你都看懂了吗？
下图是一张《08年至今一手房成交价数据》
数据来自“网上房地产”
请不要误会，这次陈列数据我不是为了感叹上海房价涨了多少
只是问大家看懂了吗？
反正我是没有看懂
我没看懂：同样是房价大年
10年比09年狂涨了69%
而16年只比15年高了25%
接下来我更没看懂
17年上海的均价：43861元/㎡
18年前4个月均价：40389元/㎡
为了应对“后真相时代”，我们做了许多努力
比如用二手房价做了能真正体现上海动态房价的“恒星小区指数”
* 选取上海每个月交易比较恒定的1026个小区，即“恒星小区”，
将他们的链家挂牌价及部分远郊小区的评估价汇总后做成的价格监测，称为“恒星指数”。详见《上海房价到底有没有跌？让数据说话》
但这还不够。。。
我们为了再深刻地理解上海房价这十年
追溯了上海10年至今，超过8年的各总价成交排行榜top10
数据的力量不是在于当下如何绚丽，而是时间的累计
我们可以看到这些年，
哪些小区如朝日，哪些小区如夕阳
哪些小区如恒星闪耀，哪些小区如流星一现
我一直认为真相永远是细节和时间拼凑出来的
排行榜我们用了哪些历史细节数据？
历史细节数据1:时间
2010年至2018年4月，8年零4个月数据，分成9个年段
历史细节数据2:总价段
1500w，
分成7个总价段
历史细节数据3:成交套数top10
各个总价段，各个年份，成交套数前10名小区
举个例子
2010年总价
以上总价段测算，将历年“做低合同价格”用算法重新评估后进行了“行情价”还原
类似上图这样的排行榜我们做了63张
=630个小区排名名额
这630个小区排名名额
合并完“反复出现在多个年份的小区”or“反复出现在多个总价段的小区”
结果是
630个名额仅被195个小区占据着
630个小区排名名额中占据最多的前10个小区及名额数
这10个小区拿了164个名额，占26%，超过1/4
这8年多里他们长期霸屏榜单
630个小区排名名额中占据最多的前10个小区价格情况
历史的细节告诉我们：
在买房选择上，有钱人其实很可怜，
8年多了，无论房价怎么涨
有钱人选来选去就是这几个楼盘
我们重点分析一下占名额的第1名
仁恒河滨城2005-2007
它这28个排名的名额是怎样占的
我把历年上榜中，卖得最好的总价用黄色标注好，我们可以大概发现：仁恒河滨城经历了数次蝶变
8年多的时间里，
仁恒河滨城由一个中高端为主，多元化客户购买的楼盘
变成一个单一高端用户青睐的楼盘
有人肯定会说了:那时因为它涨价了，其他价位段没有了造成的
但是现实情况让你哑口
以链家现在的挂牌量为例
仁恒河滨城（2005-2007）有27套，其中8套1100-1500w的房源出售，
陆家嘴花园（2003-2004）有14套，其中3套1100-1500w的房源出售，
but
陆家嘴花园（2003-2004）17年、18年都在
1100w-1500w 成交top10排行榜里
2017年1100-1500w成交套数前10名
是什么原因造成了仁恒河滨渐渐输给了2017年1100-1500w上榜项目
是因为新一代购买1100-1500w的住户的诉求
而1500w以上的住户对学区敏感度较低，
他们更偏爱私立学校、国际学校
诉求多数是：大户型+好位置
让它在17年成为一匹黑马
这期先说到这（待续）
8年房价演化，带来了各小区竞争关系变化
也带来了购房客群的变化
也带来各个小区认知形象的变化
经常有人会问，
我们为什么能做出这样的分析，
这些分析的数据靠谱吗？
为了回答这个问题，
也为了弥补我们文章的数据无法充分展示和更新的缺点
更为了让读者和粉丝能够在买房、卖房过程中有一个好的“助手”
在经过前期测试后，
我们正式推出了一款专业房产app——房导航
希望通过这个工具能实现我们的一个小小的初心
让您的一套房子可以至少节[duo]省[zhuan]上一万块
房导航realtynavi 是上海首款面向c端个人用户的房地产信息咨询服务产品，专注于为用户提供买、卖房前的咨询服务，帮助用户更好的决策。为此，我们以自身10多年的行业积累，在部分愿意让行业更规范的合作伙伴支持下，打造了房导航，力求能够为用户提供买、卖房过程中的信息咨询帮助，成为您身边一个“懂房子俄朋友”。
上海，截至2015年末，6340平方公里土地，2415万常住人口和难以计数的流动人口，人均gdp超过10万元，这些数据尽人皆知；然而，上海有12500多个住宅小区，约800万套各类房屋，平均每套房的市值约310万元，恐怕很多人都是没概念的。那么，如果我们还可以告诉你1个点（比如公司）附近5公里有多少个2006年以后竣工的小区，其中哪些有你想要的85平米左右的2房2厅，甚至卫生间的尺寸是否够你放下一个梦想的浴缸呢？
以上说的，其实是我们房地产基础物理信息库可以解决的问题，简单说就是告诉你上海有多少套分别是什么样的房子，与基础库相结合，我们还多渠道收集、积累了海量的房子挂牌、交易的案例数据，以及每个楼盘这些年来每个月的价格跟踪数据，这些都是我们可以为您服务的核心内容。
除了强大的基础信息，我们介于牛a和牛c之间的团队小伙伴们还研发了房屋推荐、房地产价格评估、真房价、挂牌建议等靠谱功能，就等你来试用啦！
当然，不足肯定是很多的，
欢迎大家给我们后台留言或者在粉丝群里吐槽
有你的支持，我们一定可以做得更好！