摘要：库存低至冰点，最低只够售2个月；最大隐忧还在于，施工面积持续下滑
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撰文|张银银
上证报最新报道称，因为政策趋严，房企观望，上海楼市新盘近“休眠”。
上海市住建委要求，新房销售实行“一价清”，不得将车位等与新房捆绑销售。这或许挫伤了开发商拿预售证的心。相关部门在这个夏天，发放预售证的进度也不理想。
数据显示，自7月18日后，上海几无商品住房项目取得预售许可证，连续两周零供应。
而整个8月也不容乐观。相关数据显示，上海8月份预计仅有13个项目入市开盘，基本集中在外环附近，且部分热门项目最终是否能够取得可证，仍存变数。
上海楼市驶向何方，杠杆游戏今天来做个数据解剖。当然，上海、北京这样的市场，以二手房为主，新房的各项数据并不代表市场全部。但起码，也是一个很好的参考，管中窥豹应该还是可以。
1、上海新建商品住宅可售面积低至冰点，库存最低只够2个月销售
杠杆游戏查阅了上海房地产交易中心的官方数据，截至2017年8月2日下午17点，上海市一手住宅可售仅为584.85万平米。
图1.截至2017年8月2日下午17点，上海市一手住宅等可售情况 图表来源|网上房地产
而2016年6月底，上海商品住宅库存906万平米。彼时，已经是极低的库存水平了，如今可谓更低。
之所以出现这个情况，原因有三：
1、新建住宅销售给力。和所有一二线城市一样，2016年上海楼市火爆。2016年住宅销售高达2019.80万平米，虽然增幅0.5%似乎不高，但创下较高纪录，且远超广深，向重庆、武汉、成都这些超高销售的城市看齐。
要知道，无论广深，还是后面3个城市，还处于高速城市化、人口增长过程中，而上海是一个极为庞大的成熟城市。这个销售是极为惊人的。
2017年1-6月，上海住宅销售面积547.25万平米，下降41.0%。如果不是因为严厉调控，销售或远比此高。即便按照2017上半年，上海较慢的新建商品住宅销售进度，这个库存也仅仅只够6个月。
而根据最新数据，截至2017年8月2日下午18点30分，上海全市新建住宅销售面积已达843.67万平米（见下图3）。可见，7月至今，上海新建住宅的销售极为给力。
如果按照7月至今的销售效率，库存只够2个月；
2、上海住宅施工面积一降再降。2016年底时住宅施工面积为8073.94，同比下滑3.6%。而到了2017年6月，上海住宅施工面积7173.53万平米，再次同比下降0.5%。
2016年时，上海住宅新开工面积为1436.13万平米，下滑了8.0%。2017年6月时，这个数据为690.15万平米。
对此，下文将详细分析。
3、预售发放偏少。如上证报所言，自7月18日后，上海几无商品住房项目取得预售许可证，连续两周零供应。而整个8月也不容乐观。
如果供给不跟上，销售回暖持续，上海新建住宅可售面积库存将维持低位、甚至更低。如果这样，不利于市场心理的维护。刚需者将更加焦躁。
2、上海新建商品住宅供给主要都在外环外，内外环间，特别是内环内置业难度越来越大
杠杆游戏查阅了上海房地产交易中心的官方数据，截至2017年8月2日下午18点30分，上海市各环间住宅可售情况，外环以外可售面积420.30万平米，占全市可售面积的71.89%。
见下图2。
图2.截至2017年8月2日下午18点30分，上海市各环间住宅可售情况 图表来源|网上房地产
换句话说，刚需购房者，如果想买新房，主要选择也只能在外环外。如果考虑到价格因素，大部分刚需想要在内环附近实现置业梦，是极为困难的。
譬如去年的中国d王融信，在上海拿地的楼面价已经高到10来万元/平米，这哪是一般人可以买得起的。
2017年至今的成交数据也印证了这一点。见下图3.截至2017年8月2日下午18点30分，上海市各环间住宅成交统计。
图3.截至2017年8月2日下午18点30分，上海市各环间住宅成交统计 图表来源|网上房地产
特别值得注意的是，截至2017年8月2日下午18点30分，上海全市新建住宅销售面积已经达到843.67万平米，远高于上半年的547.25万平米。短短一个月出头，实现近300万平米的销售面积。
而其中，外环以外销售高达680.01万平米，占比达80.6%。比同口径下，可售住宅面积比例还高。这意味着，如果供应跟上不够，即便是外环以外的住宅，未来也将越来越紧俏。
同时，按照上海目前内环及内外环间的销售效率，未来内外环间，特别是内环内新建住宅之紧俏，可能要登峰造极。
3、上海楼市最大隐忧：住宅施工面积持续下滑，未来供给堪忧！
根据上海市统计局最新发布的数据，2017年1-6月，该市房地产开发投资1753.81亿元，比去年同期增长4.1%，比全国同期同比名义增长8.5%，低了一半还多。占全社会固定资产投资的58.7%。
不仅如此，1-6月，该市商品房施工面积13659.24万平米，增长3.2%。其中，住宅施工面积7173.53万平方米，下降0.5%。而2016年末时，上海的住宅施工面积为8073.94万平米。下浮总量实在不低。见下图4。
图4.2016年上海市房地产相关指标 图表来源|上海市统计局
还值得注意的是，1-6月，虽然上海商品房新开工面积1206.82万平方米，增长10.3%。其中，住宅新开工面积690.15万平方米，增长10.9%。但如果和上图4一比2016年的全年数据，在2017年已经过半的时候，住宅施工面积较大幅度增加的情况下，实际也没有达到2016年的一半。
当然，不能全然这么看。比如，1-6月，上海商品房竣工面积1707.06万平方米，增长57.9%。其中，住宅竣工面积928.42万平方米，增长38.8%。竣工面积增长快，新开工增长赶不上竣工的，所以住宅施工面积略有下滑。
这是可以理解的。但竣工的住宅大部分在期房时期早已出售。而且，如上文（图1）所述，截至2017年8月2日下午17点，上海市一手住宅可售仅为584.85万平米。
2017年1-6月，上海商品房销售面积712.51万平方米，下降40.6%。其中，住宅销售面积547.25万平方米，下降41.0%。因为史上最严厉调控，上半年销售降幅这么大，上海目前的新建商品住宅可售面积，也只够卖半年。
而如上文所述，7月至今短短一个月出头，又实现近300万平米的住宅销售面积。要是按照这个效率，如果调控再稍有松动，怕是要到无房可卖的地步。