利用税收优惠进行税务筹划是一个很好的税务管理手段
最大限度发掘和利用税收优惠政策，实现节税目的，是税务筹划人员的必修课。钛客财税今天与大家分享一个成功案例，这家企业充分利用税收优惠政策实施积极的筹划，采取了一些列有亮点的操作，实现了在房产动拆迁、旧仓库改建以及子公司股权转让等方面的大幅节税、避税。虽然有部分业务发生在营改增以前，但是该公司的筹划思路与方法仍值得我们借鉴。
上海汇恒发展总公司是一家区属国有企业，旗下子公司20家，参股公司8家。产业包括房地产、纺织服装制造、机械、零售、餐饮住宿、仓储等。
一、动拆迁过程中的土地增值税税务筹划
上海汇恒发展总公司旗下的子公司宁巴纺织经营公司，地处上海繁华地段，占地 1300平方米。2010年，经市政府批准，宁巴纺织经营公司被列为该区的动迁区域，获得了1.1亿元的高额动迁费。
按现行税法规定，动迁费收入需要缴纳土地增值税，土地增值税税率是以增值额与扣除项目差额的金额比率计算，税金按照相适用的税率累进计算征收的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。宁巴纺织经营公司作为一个老牌国有企业，资产账面价值远低于市场价格，若以资产账面价值作为扣除项目计算土地增值税，土地增值税的税率高达40%～60%，对于企业来说税负相当大。
上海汇恒发展总公司通过仔细研究土地增值税税法条款，并向相关税务专家进行咨询，对这块地进行了税务筹划。
首先是筹划应税项目的扣除额，增加扣除项目金额。《土地增值税暂行条例》第六条第三款规定，旧房及建筑的评估价格，可以作为增值额的扣除项目。于是企业与动迁方沟通协调，将动迁补偿款拆分为土地补偿、企业资产和人员安置的补偿两大块。由于厂房评估价值高于用于企业资产补偿和人员安置补偿部分的动迁费，所以这部分动迁款项可以免征土地增值税，且合法合规。
其次是进行税收政策的选择。企业税务筹划人员了解到该子公司房产所处位置在此次动迁中， 有 1/3 要变为道路拓宽所用，属于旧城改造项目。而根据《土地增值税暂行条例》第八条第二款、《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条以及《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第四条等相关规定，因城市建设需要（即旧城改造或因企业污染、扰民） 发生的动迁补偿款项，纳税人可向税务部门提出免税申请。通过查阅土地动迁的原始资料，最终税务筹划人员找到了能够证明这块土地属于旧城改造项目的文件，依法向税务主管部门提出申请并成功获得认定，免征土地增值税 5 600万元，不征营业税 600 万元，合计获得免税6 200 万元，占动迁费用的 57%。这次土地增值税的成功策划，为企业实现了节税6200万元的效果。
二、旧仓库改建过程中的成本效益筹划
上海汇恒发展总公司巴山仓库，地处上海市金山区。2011年总公司对该仓库进行了改建。该地块属工业用地，可用于建造工业用地性质的办公房。一期旧仓库改建工程建成后，时间不长就获取可观效益，也受到政府好评。为推动二期项目尽快启动，区政府建议公司在二期工程两个地块中，拿出一个地块来转性、招拍挂，并且承诺招拍挂区里所得收益全部返还总公司。但二期旧仓库改造项目已经启动，并已投入支出费用 300 万元。
转性、招拍挂是否符合成本效益原则？如果决定转性、招拍挂，选择哪一个地块能够使得公司效益最大化？总公司召开了专题研讨会。在调查研究的基础上，用分析对比的方法，对各备选方案进行了测算。
招拍挂增加费用约每平方米楼板成本 2 000 元左右，但转性后，产权性质从原来的工业用产证变为商业办公大楼，两者售价差额每平方米 3 000～4 000 元。转性，首先要收储，这样土地出让部分收入可以免征土地增值税和不征营业税。如不转，房屋出售不能免征土地增值税。转性后，容积率由 2 调整为 2.5，可比原来增加 25%的建筑。不转性，房屋只能整栋出售；转性后可分层出售，甚至可以分间出售，有利于销售。对于选择哪一个地块转性，测算发现，土地面积越大转性能够获得的经济效益越高，并且可以完全弥补前期 300 万元的沉没支出。
经过专题研究，确定了转性的结论。在此项目的筹划过程中，税务筹划人员既考虑了直接成本，也考虑了不同税务筹划的机会成本，从而达到了经济效益的最大化。
三、股权转让的企业所得税税务筹划
上海汇恒发展总公司投资某企业原始股权 2 300万元，折股 2 300 万股。经过历年的转股、送股，目前持有该企业股权 5 100万股。2016年企业与东地投资公司达成股权转让意向，拟以3元 / 股进行了股权转让，收入15 300万元，高出账面成本13 000万元。
根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）文件第三条规定：转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。企业测算该股权转让应缴企业所得税3 250万元。
税务筹划人员了解到，根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（总局2011年34号公告）第五条规定：“投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得；其余部分确认为投资资产转让所得。
税务筹划人员积极参与股权转让交易的架构设计中，提出了先由上海汇恒发展总公司减资15 300万元、再由东地投资公司增资15 300万元的交易模式。由此，其初始出资部分2 300万元，确认为投资收回；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分6500万元，确认为股息所得免税；确认股权转让所得6 500万元。测算应缴纳企业所得税1 625万元。经此筹划，节省企业所得税1 625万元。