就全国产业园区发展而言，上海的园区发展无疑处于领先位置。本文就上海产业园区的八种开发模式进行探讨。
对于推进园区二次开发，上海开发机构面临在土地开发上是选择土地一级开发(土地收储、整理)还是二级开发(土地招拍挂拿地)，抑或一二级联动开发的问题;在轻重资产配置上是选择“混搭”还是成立多个企业进行轻重资产配置的问题;在资金安排上是传统的自有资金+银行贷款还是借助一定的地产基金实现杠杆效应的问题。归纳起来，目前园区二次开发的典型模式包括：
1、临港模式
在临港管委会的统一规划和管理下，由临港集团、闵联集团、港城集团、张江集团、金桥集团、陆家嘴集团等共同开展土地一级开发、二级开发工作。国内包括苏州工业园区等均采用类似模式。开发机构一般具有政府背景，与各级政府紧密协作，共同推进区域开发。
2、漕河泾松江园区模式
即仅开展土地二级开发，通过招拍挂拿到土地后，进行统一规划开发，招商引资，自行确定园区内土地出让、厂房(楼宇)出售安排。与政府在税收(专项资金)、股东权益等方面进行密切合作，通过”区区合作、品牌联动”实现共赢。
3、华夏幸福模式
典型的园区开发ppp模式，已经写入了国家发改委即p项目典型案例中。由固安县政府采购华夏幸福在产业新城内提供得设计、投资、建设、运营一体化服务，通过政企合作、特许经营、提供公共产品和服务、明确收益回报机制、实施风险分担机制等推动区域发展。
4、创意园区模式
在不涉及产权关系变更的情况下，以租赁方式获得土地及房屋使用权，进行改造后再利用。如：八号桥等。
5、创新工场模式
将专业的创业导师、良好的天使投资和风险投资、全方位的创业创新服务，以及政府在空间载体等方面的支持进行协同，将园区载体的薄利甚至亏损与风险投资的高风险高收益进行组合，实现共赢。
6、普洛斯物流地产模式
普洛斯通过引入海外地产基金，通过专业化的园区定位和运营，实现稳定收益后，将资产打包实现证券化、基金化，再进行滚动开发。
7、清华科技园模式
清华科技园在松江中山街道的项目，采用轻重资产分离的模式。重资产公司负责土地招拍挂、规划开发、资产管理等：轻资产公司与重资产公司签订委托服务合同，负责园区招商引资、企业服务等。为体现激励，轻资产公司一般由公司高管持有一定比例的股份。
8、万科模式
在推进住宅地产的同时，通过商办用地上的精细化商业地产开发、“星商汇”企业服务模式、与天安数码等合作开发研发类用地等方式，稳步进军产业地产领域，打造万科特色的园区产业地产。
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