目录
一、全国：投资交易快速增长，办公楼是投资首选
二、全国：一线城市仍旧热门，二线城市异军突起
三、上海：聚焦上海2040规划，把握存量投资机遇
四、上海：商业发展不断外扩，新兴商圈成为重点
五、上海：静待“新兴”与“核心”的差异缩小
六、投资关注：蒸蒸日上的虹桥商务区
七：项目关注：虹桥世界中心
一、全国：投资交易快速增长，办公楼是投资首选
仲量联行数据显示，在创纪录的2016年里，中国房地产交易额达到2090亿元人民币，同比增幅高达52%。2017年上半年房地产投资交易继续保持强劲，达到808亿元人民币，同比增幅达44.8%。从交易的资产类别来看，办公楼仍旧是最受欢迎的投资资产，其交易总额高达402亿元人民币，几乎占上半年全部交易额的一半（49.8%）。整体来看，不管是产业资本还是金融资本，对房地产的投资兴趣正在与日俱增。
图1：2017h1各物业类型占交易额比重
数据来源：仲量联行，海银研究部
二、全国：一线城市仍旧热门，二线城市异军突起
而从城市分布来看，上海、北京这两座超大城市依旧是投资热门地区，上海仍旧占据榜首，成交占比达34.8%，但相比2016年超50%的占比有明显下滑，广州、深圳成交热度上升，最值得关注的是成都、无锡、苏州、南京、杭州等二线城市异军突起，反映在深耕一线城市之后，投资者对二线城市、三线城市的优质地产项目的兴趣度增加，未来这一趋势可能继续增强。
图2：2017h1各城市占中国投资总额比例
数据来源：仲量联行，海银研究部
而从租金和空置率方面来看，亦有类似特征。以甲级写字楼为例，根据戴德梁行的数据统计，北京、上海、深圳、广州在租金水平和空置率上继续保持领先，尤其是北京和上海，平均租金均处在300元/平方米/月之上，空置率也控制在较低水平。
同时，我们也看到，杭州、南京、青岛、武汉等二线城市也在向一线城市看齐，与弱一线城市-广州的差距逐渐缩小。虽然许多二线城市目前空置率偏高，但这主要反映供给扩张，而非需求收缩，随着一线城市部分人才转战二线城市，再叠加三大主要城市群整体的壮大，以及二线城市本身较快速的经济发展，未来办公楼需求面看好，空置率有下降。
图3：2017q2甲级写字楼租金&空置率
数据来源：戴德梁行，海银研究部
三、上海：聚焦上海2040规划，把握存量投资机遇
2016年上海市发布了《上海市城市总体规划（2016-2040）》草案，目标是将上海打造为卓越的全球城市，成为国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。
在整体规划中，最值得关注的，一方面是对土地和人口的控制。按照规划建设用地总规模“负增长”要求，全市规划建设用地总规模控制在3200平方公里以内。至2020年，将常住人口控制在2500万人以内，至2040年控制在2500万人左右。
另一方面是要形成“网络化、多中心、组团式、集约型”总体空间结构，形成 “主城区-新城-新市镇-乡村”的市域城乡体系。以中心城为主体，将中心城周边的宝山、闵行、虹桥、川沙4个主城片区共同纳入主城区统一管理，作为全球城市功能的主要承载区。将嘉定、 松江、青浦、南桥、南汇等5个新城培育成在全球城市区域中具有综合性辐射带动能力的节点城市。
图4：上海市市域城乡体系规划示意图
数据来源：《上海市城市总体规划（2016-2040）》草案，海银研究部
对于房地产投资来说，这意味着随着时间的推移，新增供给将逐渐减少，上海成为一个巨大的存量市场，未来上海的存量规划和城市更新将带来潜在投资机遇。而城市空间结构的划定，则给房地产的投资和交易指引出了方向。
四、上海：商业发展不断外扩，新兴商圈成为重点
与城市空间布局配套，上海未来商业中心和商务办公的发展也将由主城区向外围不断扩张。商业零售方面，在现有南京西路、淮海路、徐家汇等成熟商业中心外，至2020年，还将形成大宁、真如、虹桥商务区、迪士尼四个市级商业中心，形成苏河湾、杨浦滨江、世博、前滩、徐汇滨江五个地区级商业中心。
图5：上海市中心城区商业中心布局图
数据来源：《上海市城市总体规划（2016-2040）》草案，海银研究部
商业办公方面，以陆家嘴金融城—外滩金融集聚带为核心，沿延安路—世纪大道和黄浦江两条现代服务业发展轴，强化南京西路、淮海路、徐家汇等高端商务区集聚发展。还将推动自由贸易试验区、前滩、北外滩、东外滩、苏河湾、虹桥等若干高等级的高端商务区建设。
图6：上海市商务办公未来规划布局图
数据来源：《上海市城市总体规划（2016-2040）》草案，海银研究部
五、上海：静待“新兴”与“核心”的差异缩小
根据戴德梁行《上海写字楼市场概览2017q2》报告，尽管目前从存量来看，上海写字楼存量仍位于陆家嘴、黄埔、静安、长宁、徐汇等区域，但未来几年上海市写字楼的新增供应将更多来自于更外围的新兴商圈，如闵行—虹桥商务区、前滩、世博、虹口、普陀等。但整体来看，未来几年上海写字楼的新增供应将出现逐年缩量。
图7：上海写字楼未来新增供应量
数据来源：戴德梁行，海银研究部
而从净吸纳量来看，今年上半年新兴商圈贡献度远超50%，反映供给大幅增加的同时，需求也同样强劲。保险、基金等金融企业仍是浦东地区租户的主要来源。浦西地区联合办公愈发受到青睐。而得益于其便捷的换乘交通系统以及邻近核心区的优势，大虹桥和北外滩等新兴商圈也越来越受到租户关注。
图8：2017h1上海市各商圈净吸纳量
尽管目前新兴商圈与核心商圈之间在空置率、租金水平上差距较大，陆家嘴、静安核心、徐汇核心等区域遥遥领先，但未来随着需求的进一步释放，以及新增供给的逐年收缩，新兴商圈与核心商圈之间的差异将明显缩小。
图9：2017q2上海市各办公区域租金&空置情况
数据来源：戴德梁行，海银研究部
六、投资关注：蒸蒸日上的虹桥商务区
虹桥商务区简介：东起外环高速公路s20，西至沈阳-海口高速公路g15，北起北京-上海高速公路g2，它位于上海中心城区西侧，紧邻江浙两省，地处长三角地区交通网络中心，是长三角城市群的核心，是长三角城市群的核心。总占地面积86.6平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区，其中，主功能区面积27平方公里。
虹桥商务区是上海对接长三角区域协同发展的桥头堡。去年国家层面发布了《长江三角洲城市群发展规划》，明确了要构建“一核五圈四带”的网络化空间格局，其中“一核”即上海，要将上海发展成为全球城市，强调加强长三角城市群之间的协同效应，发挥上海的引领和带动作用。而去年上海层面发布的《上海市城市总体规划（2016-2040）》草案也提到，要打造环绕上海的90分钟大都市圈，辐射苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山，形成“1+6”小型城市群。虹桥商务区综合国际机场、高速铁路、高速公路等于一身，交通枢纽的特性明显，是长三角互联互通最为重要的节点之一。优越的区位，将给其带来巨大的发展空间。
图10：长三角“一核五圈四带”网络化空间示意图
数据来源：《长江三角洲城市群发展规划》，海银研究部
目前虹桥商务区的发展规划可概括为“大交通、大商务、大会展”。“大交通”即进一步完善其综合交通枢纽建设，发展现代物流，支持交通创新。“大会展”即依托“国家会展中心”，支持商务区高端会议展览及专业配套服务。“大商务”包括三个主要方面：【1】推进低碳实践区建设。支持绿色建筑、绿色能源、绿色照明、绿色环保输变电等。【2】推进智慧虹桥建设。支持社会化投资智慧城市建设运营。【3】强化高端商务功能建设。支持国际贸易、文化创意、航空服务、信息服务、新兴金融、教育培训、健康医疗等高端商务和现代服务业发展。而伴随着三个关键词而来的，就是许多企业纷纷将总部迁入虹桥。
图11：虹桥商务区规划—产业功能引导图
数据来源：上海虹桥商务区官网，海银研究部
8月下旬上海政协披露《关于上海大虹桥区域跨界行政体制改革的建议》，由于虹桥商务区涉及四个行政区，“上海虹桥商务区管理委员会”权威性不足，管理和组织模式上存在提升空间。提案建议参照浦东新区发展经验，成立“虹桥新区”，若该提案能成行，虹桥商务区的行政地位将大为提升，其发展也将得到更长足的推动。
七：项目关注：虹桥世界中心
虹桥世界中心是绿地集团在上海虹桥区域的旗舰项目，定位是高端商办综合的cbd项目，占地面积18万㎡,总建筑面积达 82万㎡。项目北至盈港东路、南至会卓路、西至诸光路、东至涞港路。紧邻国家会展中心南侧，交通便捷，靠近虹桥国际机场、虹桥火车站，距离2号线徐泾东地铁站也仅约300米（另有4条轨交线在建或拟建）。半小时车程可至上海核心商圈，一小时车程可至长三角周边城市群。
图12：虹桥世界中心商办综合体结构示意图
数据来源：海银研究部
该项目由国际著名建筑设计公司aedas操刀设计（该公司广泛参与阿联酋·迪拜诸多地标建筑和中国一、二线城市高端商场的设计），北叶和东叶为甲级办公楼，南叶为公寓式酒店，各花瓣为甲级创意办公楼，花心为超甲级总部办公楼，此外，还包括集中商业和五星级酒店。花瓣甲级办公楼采用阶梯式楼层设计，确保每个楼层都有露天面积，采光性良好。同时，整体综合体充分应用现代化、智能化办公设计，内部装修、设施搭配极其精致，也正是因为其高规格的品质，先后有《欢乐颂》（安迪的办公室即在此处）、《好先生》等火热的电视剧在此取景，目前也有其他剧组在此取景。
绿地集团介绍：总部位于中国上海的跨国经营企业，a股上市公司，中国首家以房地产为主业并跻身《财富》世界500强的综合性企业集团，在住宅、超高层、大型城市综合体、高铁站商务区、产业园、特色小镇等领域具有较强竞争力。已在全球范围内形成了以房地产开发为主业、“大基建（专业工程、建筑装饰、建筑设计、建筑材料贸易、园林绿化）、大金融（房地产基金、小额贷款、融资租赁、股权投资、二级市场投资、资产管理、并购重组、产业基金等）、大消费（进口商品直销、酒店旅游、汽车服务等）”等多元产业并举发展的企业格局。开发项目遍及全国80余座城市，根据上市公司半年度报告，2017年上半年，公司实现房地产主业合同销售金额1331亿元，稳居行业前列。公司实现营业收入 1260 亿元，同比增长 17%。利润总额 83 亿元，同比增长 31%。