对话老板
300万精英阶层关心的财富先机
凤凰网财经综合自启阳路4号、每日经济新闻、澎湃新闻、21世纪经济报道等
刚刚过去的7月，楼市重磅消息不断，中央政治局会议明确表态，坚决遏制房价上涨。
数据显示，7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，同比上升13.63%，为2017年1月以来连续19个月上涨。不过现在情况又有了新变化。8月9日，中国工商银行和中国农业银行调整上海首套房贷利率折扣，从95折降至9折，为首次购房者释放利好。
这是否意味着房贷利率上涨接近尾声？
关于“厦门地价腰斩、房价暴跌”的文章刷屏，房地产看空派声音四起，泡沫破灭或多城房价下跌等消息接连不断……这到底是真是假？
在“房地产造富”时代，购置投资房产成了很多公司的必选项，除了投资，还可以保壳，关键时刻修饰财报……哪些企业在这么干？这合理吗？
昨晚上海刚传出的首套房利率打折好消息，今天就不算数了？凭什么？
最近的楼市里戏不断，翻来覆去跟玩儿似的，到底经历了什么呢？值此美好周末来临之际，我们一起梳理一波，也好厘清下周“发财”思路。
“厦门地价腰斩、房价暴跌”？
——只是部分区域下跌
近日有自媒体发布关于“厦门地价腰斩、房价暴跌”的文章刷屏，文中称，“厦门地价相比2016年几近腰斩。相比2017年3月高峰期，厦门岛内房价每平米已经下降了1万到1.5万/平米，岛外下跌6000到1万元/平米。”此后，多家媒体又相继发布多城房价下跌的消息。
消息一出，便触动了业界的“神经”，房地产看空派声音四起。泡沫破灭或多城房价下跌等消息接连不断。那么，真相是什么？
根据易居研究院监测的厦门房价各区数据，截止2018年7月，厦门城六区有2区成交均价小幅上涨，四个区成交均价有所下跌，幅度在每平米1000至10000间。
厦门近年来各区房价成交均价
数据来源：易居研究院
严跃进认为，对于此类降温，应该理解为政策调控是有效的，而不是说市场过度疲软了。当前房地产市场存在看多和看空的分歧观点，而“厦门房价暴跌”的谣言或传言是一个很重要的例子。从此次谣言可以看出，类似动不动就给出了下跌6000至10000均价的案例，其实是有点夸大了。不可否认，部分楼盘价格过高，跌一点，甚至大跌也是正常的。但历史上即便是所谓有崩盘的城市，下跌10000元/平方米的楼盘非常少，即便有，也是个别报价虚高然后正处于去库存或回收尾款的房子。
“多城房价下跌？”
——房价上涨城市增加
实际上，从全国来看，根据易居研究院《百城住宅价格报告》，前6月房价上涨的城市数量分别为61、72、66、69、77和74个，总体上看上半年房价上涨的城市数量是在增加的。从统计局公布的最新6月房价70城房价来看，房价下跌的城市数量呈减少趋势，相反房价上涨的城市数量增多。房价上涨数量达到63个，下跌城市数量只有4个。
对于下半年房价的走势，严跃进认为，单纯从房屋成交均价来看不会跌。但是如果说从价格上涨幅度看，下半年预计形成涨幅不变、维持小涨的状态。
房价有两根弦，一根由市场决定，一根由政策把控。7月底召开的中共中央政治局会议，提出下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。一周时间后，住建部再下“狠令”，对房地产调控不力的地方坚决问责，要求加快制定住房发展规划。“把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定”
据中原地产统计，2018年1-7月份，楼市调控次数高达260次。刚刚过去的7月份，更是密集，发布了超过70次调控。
严跃进认为，总体上看，下半年房价调控的逻辑是清晰的，即坚持稳定的态势。尤其是对于暴跌和暴涨会采取更为严厉的态度。所以各地市场过于疲软的走势，也还是会值得各地政府关注的。应该说下半年还会出台各类新的管控政策，充分体现“托楼市、降虚火”的分类调控思路。房地产市场应该说，出现下行、降温、放缓等特点都是正常的。而现在其实只不过是价格的调整，市场信心没变，厦门市场本身就是优质的市场。所以周期性的调整并不代表市场的崩溃。
上市公司也炒房？
——近一半上市公司投资房地产市值超9千亿
近年来，除了个人投资炒房，上市公司炒房也屡见不鲜。若房价大涨大跌，也将牵动上市公司的神经。
据wind数据显示， a股共有3535家上市公司，根据上市公司公布的今年一季度数据，共有1658家持有投资性房地产资产，占比46.90%，总市值为9904.74亿元。
上市公司中持有投资性房地产资产市值最高的为美凯龙，市值为720.2亿元，投资性房地产资产占总资产比值为70.31%，从比例来看，比值为上市公司第二名。该公司为国内家居流通行业的龙头企业，红星美凯龙家居集团股份有限公司（红星美凯龙）先后登陆香港证券市场和上海a股市场。
红星美凯龙披露一季度数据来看，各方面业绩都较亮眼，公司实现营业收入28.89亿元人民币，同比增长25%。归属母公司所有者的净利润为11.82亿，同比增长31%。不过，在投资活动产生的现金流金额近10年均为负。
红星美凯龙定位为“第二开发商”，红星美凯龙家居集团股份有限公司副总裁、上海红星美凯龙住建集采有限公司总裁张贤解释为，在全国各地的房产项目的后毛坯房阶段，提供品牌、咨询、设计、营销，包括装修、供材、售后的一揽子服务方案。
投资性房地产资产占总资产比值最高的为st山水，比值为86.09%。st山水投资性房地产资产为4.55亿，总资产近5.28亿。st山水一季度数据显示，归属母公司股东的净利润为133.70万元，同比增123.84%，营业总收入为3302.20%，同比增850.14%，而去年亏损2548.33万元，营业总收入为1448.29万元。
近日，st山水发布了多个高管离职消息，此前，st山水一直被债务纠纷、保壳、资产查封、无实控人、主业不明等问题困扰，其依赖被查封资产收取租金的“无主营业务支撑”状态也受到业内的诟病。
凤凰网财经发现，投资性房产资产市值上亿的20家上市公司，占总资产比值超过50%的上市公司共有9家，除了st山水、美凯龙，还有st宏盛、中国国贸、海宁皮城、皇庭国际、阳光股份、轻纺城和广汇物流。
在“房地产造富”时代，购置房产成了很多公司的必选项，除了投资，还可以保壳，关键时刻修饰财报。
以*st人乐为例，去年公司将位于长沙的一处成本为1.38亿元的物业以4.36亿元出售给大股东。此举直接让公司扭亏为盈，并成功摘帽，成功更名为“人人乐”。
连续亏损两年，将被戴上st的帽子的贝因美，在去年年末卖掉囤积的22套房产。
除了保壳，处置房产充业绩的公司也不胜枚举。临近2018年半年报披露期，多家上市公司在二季度末处置了所持有的房地产资产。据凤凰网财经不完全统计，今年共24家上市公司出售了房产。其中6月就有10家上市公司出售了资产，不少公司获利巨大。
从出售的房产区域看，多数为北京、上海、深圳等一线城市，主要为投资性房地产。
有分析认为，部分公司通过变更投资性房地产会计计量方式，增加公司账面价值。由于会计计量方式从成本法变更为公允价值法，大幅提升了当期利润和资产规模。业内人士指出，依据《会计准则》，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。用成本法的好处是计量方式简单，且不会因房价起伏产生大的波动。因此，多数上市公司采用成本法。在公允价值模式下，房价上涨会带动业绩增长，但房价下跌，业绩也会受拖累。
围堵上市公司炒房
——政策加码
随着调控进一步升级，部分上市公司的炒房梦或将幻灭。近日，深圳升级版的调控政策中，暂停企业购买商品房一条被广泛关注。在此之前，已有杭州、西安、长沙、上海四个城市发布了类似政策。
6月24日，西安市政府办公厅发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》。在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。西安市房管局负责人表示，此举是为了“防止以企业名义投机炒房”。
在“九龙仓珑玺事件”之后，杭州市也紧急出台措施暂停企业参与新房摇号。
6月底，长沙市出台最严的楼市调控举措，购房暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。
7月2日，上海市出台规范企业购房的暂行规定。规定要求企业在上海市购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在上海市累计缴纳税款金额已达100万元人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外）。
各城出炉的限制企业购房，一方面围堵了炒房客通过注册大量公司炒房的通道，另一方面堵死了上市公司的炒房财路。
对于上市公司炒房的行为，也有业内人士建议，应从监管角度入手，要求上市公司在ipo及再融资环节，主动出具不参与购买和持有投资性房地产的承诺书，并将这一行为纳入日常监管范围。
严跃进认为，此前有关于上市公司抛售房产来修饰财务数据的案例，从侧面说明做实业收益甚至不如炒房。类似现象出现，自然会扭曲企业的投资观，进而影响实业经济发展。另外限购等环境下，通过注册公司的名义进行购房，也比较普遍，这方面是需要警惕的。无论是从房源相对偏少的市场结构还是回归到房住不炒的逻辑理念，上市公司买住宅的行为都是不妥当的。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京很有可能会跟进禁止公司买房这一举措。据他了解，北京相关主管部门确实是在考虑这种政策。利用企业购买住宅的，除了少数公寓投资企业外，大部分都是短炒客。暂停企事业单位购买住房，对于供需结构紧张的城市来说，能有效缓解市场供需紧张，有望在多个城市复制。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌此前在接受媒体采访时表示，利用企业来买房或炒房，尽管购房成本较高，但获利高让他们愿意这样做。楼市供求关系比较紧张的地方，需要及时补上政策漏洞。为进一步抑制炒房，房地产供求关系紧张的城市很可能会陆续跟进限制企业买房。
“楼市传来大消息，刚需族笑了”？
——别高兴的太早
9日晚，据每日经济新闻消息，中国工商银行和中国农业银行下调上海首套房利率折扣，从95折降至9折，而二套房利率维持基准利率上浮10%不变。10日上午，记者拨通工商银行上海分行电话，工作人员表示这一情况属实，待后续公告出来后会正式开始施行。
据了解，工行上海分行4月26日之前执行的是首套房贷利率九折，即利率为4.41%；4月26日之后进行调整，此日之后出预售证的新楼盘和签约的二手房一律执行首套房95折，即利率为4.655%；8月9日上午，工行再度变更首套房利率政策，重回9折。在同日，同样作此变动的还有农行上海分行。
融360数据显示，2018年7月，全国首套房贷款平均利率为5.67%，相当于基准利率1.157倍，环比6月上升0.53%；比去年7月首套房贷款平均利率4.99%，上升13.63%，为2017年1月以来连续19个月上涨，购房者成本继续增加。
35个城市中，2018年7月，全国首套房平均利率最低的城市前十分别为上海5.16%、厦门5.39%、昆明5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.41%、大连5.44%、北京5.47%、太原5.49%、长春5.55%、广州5.55%。最高值为武汉6.35%。
据中原地产首席分析师张大伟测算，上述两家银行在上海的首套房利率从4.66%降低到了4.41%。如果按照100万贷款30年计算，每个月减少150元的月供。
此前，广州已有多家银行宣布下调房贷利率。除上海广州等一线城市，部分二三线城市也开始下调首套房贷利率。上海是全国一线城市中唯一存在首套房利率折扣的城市，堪称硕果仅存。这一最新政策的出现被解读为进一步向首次购房者释放利好，“刚需一族”“笑眯了眼”。
可是不到一日，就来了变数！
农行上海分行：未对个人住房贷款利率政策进行下调 / 工行上海市分行：个人住房贷款利率政策没有调整
据澎湃新闻10日下午消息，农行上海市分行表示，严格执行差别化住房信贷政策，未对个人住房贷款利率政策进行下调。根据中央关于“坚决遏制房价上涨”的要求，农行上海市分行将进一步加强个人住房贷款差别化信贷政策执行力度，继续支持购房刚性需求，按借款人风险情况审慎定价，加强贷款审核，严控信贷资金违规流入房地产市场，坚决遏制房价上涨，确保房地产宏观调控政策落实到位。
继农行之后，工商银行也对“下调上海首套房利率折扣”的消息进行了回应。
工商银行上海市分行相关负责人表示，工行上海市分行一贯坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，认真执行个人住房贷款差别化信贷政策，目前未对个人住房贷款利率政策进行调整。同时，该行将严格落实国家对房地产市场发展的新要求，按风险审慎定价，确保政策执行到位，促进房地产市场平稳健...