引子
我上班打车时，曾碰到一个老司机，老上海了。
得知我是地产工作的，他就喋喋不休地说着让他终身懊悔的事情：当初老司机母亲分了一套田林的房子，全家觉得徐家汇太偏远而放弃了，偏远的理由是：他们去徐家汇要从15路头站（现在大悦城附近）坐到终点站，这个路程让一家人无法接受。
现在老司机想想真是后悔，没想到肇嘉浜那个臭水浜最后发展成那样。
1984年上海市中心城总体规划图
在1984年的时候，徐家汇一带还是一个工厂聚集的产业区
所谓太远不过是托词，老司机只是用一种鄙视链逻辑看待城市发展
鄙视链：商业区＞产业区＞农业区
那么，上海未来的鄙视链会是怎样的呢？
一、未来产业区超越商业区
产业区为啥能崛起？
01
产业区创收超越商业区
近几年产业区赚钱能力渐渐追赶商业区
1）商业区失去了发展的弹性，即使是静安区这样的黄金商业区
静安区的财政收入增幅正在连年下降
2）没想到：“彭浦”赚钱能力已和“古北”相当
2015年闸北区市北高新园区的区级税收达到了17.05亿元，相当于长宁虹桥街道税收能级，虹桥街道是古北高档住宅和商务区的所在地
静安这样的商业区发展渐渐进入瓶颈，为了其长期发展
所以，静安没有选择土地更多的普陀区，而是有强产业的闸北区
坦率地说：这桩婚姻并不是灰姑娘嫁入豪门
而是没落贵族与平民新贵的故事
我们看不懂大宁至中环的崛起
本质上是我们忽视了产业区及其附着人口赚钱能力的质变
02
产业区人员收入超越商业区
市北工业园区的企业及员工工资情况
通过彭浦市北工业园区
我们会发现有一堆叫工程师的人在里面工作
而且月收入总体在1w-1.5w
从电器工程师、程序开发工程师、运维工程师。。。
他们是现代产业“人口”的基本面
产业区的基本面由“工人”变成“工程师”后
商业区和产业区的对比格局发生了巨大变化
产业区的就业人口收入渐渐高过商业区
03
产业区人员需求超越商业区
根据某招聘网站，我们发现上海正在大量地招聘各类工程师，
需求度甚至远远超过万能的“销售”岗位
上海的产业区正在偷偷加快产业人口换血，完成自我升值
而人口才是一个地区房价的决定因素
我们有理由相信
上海房价的判定标准由商业业态(比如大排面指数、星巴克指数)
最后会增加以人为标准的工程师指数
上海未来20年房价增长点在于
产业区的发展是否被夯实
二、宝山，最具成长产业区
上海现在工程师量最大的地区肯定是浦东，
严格意义上整个浦东都是产业区
我们抽样统计智联招聘网站
浦东的工程师需求量占了上海的25%左右
所以浦东是上海房价最古怪，最高扬的地方
宝山正在学习浦东发展路线，
召集更多的产业精英前来
地利
区位决定了宝山是一等的产业区
宝山和浦东一样是上海联系长三角和长江流域的重要门户。
规划
上海2035规划：宝山1/3划进主城区
并且在吴淞建立城市副中心
复制了浦东城市副中心+产业带的开发模式
有了城市副中心意味着
大量优质城市配套资源将涌入
上海2035规划
《上海市域高等级公共服务设施布局引导图》
宝山区高等级文化设施、卫生设施都已完善，2035规划期间会加大力度完善教育设施、体育设施。
三大产业园汇聚
产业区占据宝山1/3的土地
宝山工业用地面积达85.8平方公里，占宝山区域总面积的1/3左右
浦东3大产业园区均落户宝山
三、北郊，最被看好的产业园
北郊虽地处宝山
却是整个上海发展的重中之重
在不久的将来
北郊将成为宝山乃至全上海最牛的产业园
不仅是因为130亿元的投入
也不仅是因为吸睛的配套规划
一个九年一贯制学校（目前在跟协和洽谈）
一家大型的高服务品质诊所（目前在跟和睦家谈）
而是因为它有神一样的队友
神队友1：金桥碧云
为什么金桥选中了宝山北郊？
北郊工业园区股份占比
上海金桥出口加工区开发股份有限公司对上海金讯资产经营有限公司增资1.8亿元，增资后上海金讯资产经营有限公司注册资金3亿元，股权比例为上海金桥出口加工区开发股份有限公司60%，上海宝山工业园投资管理有限公司40%。
a.因为金桥之痛
金桥从2014年开始，就因为成本过高，陆续有企业迁出，如：惠普、华虹nec，现在华为也要迁往青浦。
金桥急需一块成本适中的产业乐土，来截留外迁企业，比如北郊
北郊区位图
b.金桥与宝山产业升级契合度高
宝山产业升级的重要方向，如下
金桥强项产业资源拉动北郊产业发展
金桥的入驻，能有力地整合宝山北郊各种产业资源，并将因成本而外溢的产业资源留在北郊
神队友2：招商蛇口集团
招商蛇口是打造产城融合的王者
深圳蛇口，起初只是个传统工业园区，经过招商集团多次规划产业升级，蜕变成如今的创新型产业园区
2015年“招商地产”更名为“招商蛇口”意味着
招商集团在全国开发及运营园区10余家
持续推动全国近50个城市的升级
招商集团与宝山，深度合作，全力帮助宝山产业升级
招商已开始智造城市
而制造城市的核心就是好的住宅
四、最契合的产品
招商不仅在宝山产业升级上发挥巨大作用
还致力于推动宝山住宅品质的升级
推出全新产品——招商主城
最核心区域
招商主城位于城市配套最核心区域
从小环境来看
招商主城远离沪太公路
位于景观资源最核心
复制奇迹，再次打开时光道
招商把打造“双玺”的理念复制在“主城”上
5月30日位于深圳蛇口海上世界的招商双玺-时光道开盘，动辄5000万总价的房源，购房者仍旧趋之若鹜。
招商双玺-时光道认筹客户共1014位，认筹金额近50.7亿，抢占167套，选房概率还有6.07%。
招商双玺，见证了产业区住宅价值的新高度
也希望通过招商主城把未来房产价值的时光道再次开启
最新产品
招商主城是招商在宝山北郊推出的全新产城系标杆产品
招商主城在招商蛇口的打造下必将成为北郊乃至全上海产城融合的典范
欲知旗舰产品如何？请看下文分解