时隔两年，当上海龙湖拿到天璞的预售证时，不知心中悲喜。
这个当时声称单价要卖到8万的网红盘在经过两年的等待后，终于得以入市，6月12日，上海龙湖天璞取的预售证，只是预售证上的均价为5.18万元/平方米。
作为龙湖在上海为数不多的住宅项目，天璞被报以更高的期待，曾经一度被宣传成为龙湖上海冲击百亿销售目标的“利器”。然而，天璞此次取证共有956套房源，总建筑面积9.9万平米，按照上海龙湖预期售价和取证售价，至少约有28亿的差别。
据上海龙湖内部人士透露，由于政策管制等原因，龙湖在内部并未对天璞下达具体的销售任务。
01
入市价一降再降
2015年12月，上海龙湖以溢价108.34%、总价46.5亿元的总代价竞得天璞所在的嘉定江桥地块，该地块规划建筑面积17.2万平米，楼板价为27084元/平方米。该项目为纯住宅用地，要求保障房住房占规划面积的5%，以此推算实际商品房销售面积为16.3万平米。
拿下江桥地块后，彼时龙湖的营销团队对该地块非常看好，并引入龙湖旗下的高端产品系天璞系。虽然该项目位于上海嘉定江桥，由于毗邻虹桥，宣传方案上一直以“大虹桥”作为利好，当时市场预测单价已超8万元。
作为高端住宅项目，上海龙湖天璞被寄予厚望，成为上海龙湖冲击百亿的杀手锏。不曾料想，从2016年下半年开始，上海市调控政策开始加码，作为一线城市，更为严苛的“限价”使得上海新盘入市更为艰难。
据上海知情人士称，上海龙湖一直与政府进行斡旋，单价从8万降至7万，后降至6万，因为与预期差距太多，上海龙湖希望以拖延入市的方式来等待合适的时机。
由于上海调控政策趋严，“限价”并没有放松的迹象，在拖延近两年后，上海龙湖迫于销售和资金双重压力，无奈选择入市。
02
亏本？薄利？
按照目前的销售单价，外界评论称天璞有亏本销售的可能。对此，上海中原资深分析师卢文曦称：“天璞的售价比预期要低，拖得时间长，有资金沉淀的压力，但并不意味着亏本销售，在限价政策下，能盈利多少都是提前测算好的，不会亏本，也不会有很高的利润空间。”
业内人士向记者测算，按照地价，结合售价和可供销售的建筑面积，该项目首批9.9万平米，956套房子还是有一定利润的。据其分析，该土地楼面价格2.7万/平米，建安成本（加上精装）8000—9000元/平米，三年融资成本大约为5000元/平米（去年龙湖的平均借贷成本年利率为4.5%）。这些基本成本近4万/平米，加上管理成本、各种税费应该还达不到5万/平米。
此外，据相关人士分析，该项目总的成本约在4.5万/平米，现在批的价格也是双方协调妥协的结果，企业肯定是有利润的。
一位房地产业内的投资分析师表示：“销售回款的时间点延后会影响整盘的现金流，地产公司都是具有金融属性的，一部分自有资金撬动杠杆资金，这两年的现金流延后，会多出相应的财务成本，目前的情况来，利润折损肯定不少。”
同区域的开发商告诉记者，天璞按照这个售价是薄利的，如果加上资金和营销等成本，首期应该可以持平。此外，天璞还有6.4万平米的未取证楼盘，如果后续取证价格略有上涨，从项目后期开发来看可以平衡利润空间，但这也是对上海龙湖在成本控制、取证机会等方面的一种考验。
03
沪上销售承压
事实上，上海龙湖“忍痛割爱”的背后是其近年来所面临的销售困境。
2016年，上海龙湖就对外许出百亿元的销售目标。根据龙湖2016年年报，2016年上海龙湖销售额77.15亿，并未达到集团的百亿指标。同时，销售额落后北京、重庆、杭州三个城市公司，排名第四。更为严峻的是，2017年，据克而瑞数据显示，上海龙湖全年的权益销售金额只有21.68亿元。
去年销售业绩的大幅下滑与上海龙湖此前偏重商住项目布局有关。由于在2017年，上海市大力整顿商住项目，龙湖商住项目遭受冲击较大，不仅销售面临压力还面临着老业主退房的风险。
另一方面，龙湖在上海的土地储备不足，且住宅用地较少。3年前，加上天璞项目，龙湖在上海仅收获两幅住宅用地，并尚未呈现有效销售供应。
龙湖面临着无米下炊的状态，龙湖天璞拿证迫在眉睫。卢文曦分析称，上海龙湖已经面临较大的销售压力。
由于业绩不佳等原因，龙湖在上海的高管团队已经在2017年年初完成了一次较大规模的人事变动，时任上海龙湖总经理张泽林被调往深圳公司出任总经理，沈阳龙湖总经理温介邦来到上海接任张泽林一职。而现任上海龙湖总经理温介邦上任已一年有余，迫切需要在业绩上有所证明。
目前，龙湖集团正在发展新兴业务，并形成产开发、商业运营、长租公寓和物业服务四大主航道业务。欣喜的是，除了传统住宅业务外，上海龙湖在新兴业务的发展上走在集团前列，例如在长租公寓、养老地产、科创产业等。
据悉，上海龙湖的商业项目已经达到6个，长租公寓品牌冠寓已经布局27家店。此前，龙湖集团ceo邵明晓在发布会上表示，上海将成为下一阶段龙湖商业深耕的城市之一，目前商业整体出租率95.3%。
这预示着龙湖上海的收入结构也正在发生变化。
编辑/ 一个暴躁的小萝莉