刚刚，我终于把上海的房子卖掉了。
很不容易。
从4月挂牌，今天出售，已经半年过去。
其实已经快要失去信心了，早上刚刚通过链家把房屋出租委托协议签好，没想到中午来看房的客人格外满意，下午就谈妥了条件，签了合同。
15-16年上海市场火爆的时候，我小区里的房子出售周期在两周左右，因为周边来看，这个小区算是配套、品质、交通各方面还不错的。
有几个朋友最近半年在卖房。说一下他们的情况：
有一个在仙霞路有一套优质地段的老公房，属于老破小，卖了半年没动静，他放弃了。
有一个在浦东世博板块，72平米新公房，近地铁站，挂牌在链家，整整3个月，一共只有2人上门看房。我问他是不是价格挂高了，他说已经是同小区同面积挂牌最低价。
还有一个朋友在闵行莘庄，上个月成功出售，120平米的房子，630万成交。最初挂牌价格是680万。不降价，就难以成交，所以该妥协就妥协了。
我卖房的价格不方便透露，但可以透露最终成交价在最初挂牌价的基础上，降低了11%。
以上都是个例，但因为平时很关心房地产，也跟周边买房卖房的朋友交流，可以判断：长达半年左右的成交周期，议价幅度5%-10%，是目前上海二手楼市的典型缩影。
据房产中介透露，今年上海二手房的真实成交量，只有去年的三成左右——有的朋友可能不清楚，与二三四线城市不同，上海这种成熟的一线城市，房屋交易的主体是二手房市场，而非新房市场。
任何一种商品，成交量暴跌的情况下，价格想不畏缩，几乎不太可能。
严格的限购手段和越来越不友好的信贷政策，虽然也让很多想买房的朋友苦恼，但是请相信我，更苦恼的，一定是卖房人。
一苒说：2017年，房价的拐点是不是到了？
我分析了有利的因素和不利的因素，综合来看，不利的条件更多。不看好短期的房价趋势。
从目前的结果来看，算是暂时没有说错。房价大势稳中有降。
有人说近期三四线暴涨？
没错。但其实只是部分强三四线城市。更多的弱势城市将持续弱势。少数三四线最近腾飞，只是因为一线二线锁住以后，热钱投机而已。这种增长不是内生因素，不可持续。
下面说说18年的房价趋势判断。
谈几个点：
1短期看货币
货币就像用肥料浇庄稼。肥施的多，植物发育就好。很简单的道理。
15-16年货币非常宽松。17年在房地产行业大幅收紧了——房贷利率上升、限购、提高贷款首付标准。
这三招，我猜，18年不会有本质变化，但不排除稍微放松。
猜测的理由是：首先历史经验限购一般要持续2年以上；其次，17年市场太惨淡，18年稍微松绑一点是有可能也有先例的；但肯定不会真正宽松，只是不那么紧。
因为人家美国结束了宽松货币，开始从紧。中国货币要松太多的话，人民币就可能快速贬值或者热钱大量流出。造成金融不稳定。
2长期看人口
先说大趋势，中国90后只有80后数量的80%。
如果你家开了一个餐厅，平时每天接待10桌客人，后来每天只能接待8桌。假设别的条件不变，盈利会发生多大变化呢？是降低20%吗？
错！可能是锐减50%！
因为你每天的固定成本需要6桌客人去摊平，其实只有4桌是盈利的。当客人降低时，利润会大幅削减。
房地产市场也是类似的问题。
一旦人口少了，总体大势就很难非常好。这跟70后传递接力棒给80后时不一样。90后为主体的购房需求会下滑。
3中期看供需
有人说，中国有史无前例的城镇化？
没错，城镇化带来新的住房需求。
但我们也要看到。目前的一代中老年人，很多都在自住需求外，购置了额外的商品房，进行投资。在二三四线，拥有2套及以上住房的家庭实在太多，考虑到老人的住宅以后还会被子女继承，很多大家庭内的90后未来将面临持有3套或以上房产的幸福烦恼。
这是一种新的社会现象。
你见过哪个80年左右出身随便就拥有2-3套住宅吗？
不太可能的！他们的父辈处于计划经济住房短缺时代，没法留给他们很多房子。
国家统计局的官方数字显示：2016年，中国全国人均住房面积达到了40.8平米。
这个数字，其实已经很高了，说明中国人并不缺房子。各位网友见过身边哪怕有很多人没有自有住宅吗？他们基本都有房子——他们抱怨房子稀缺，其实指的是优质房子稀缺，他们也许在北京东三环没有房子，但在老家都是有的。
其实任何领域的优质资源都是稀缺的，比如美女，比如钻石，比如nba级别的篮球比赛，所以这种抱怨并没有太大意义。
40.8平米人均住宅是什么概念？意大利是43平米，荷兰是40.8，德国是39.4，英国35.4，法国35.2。80年代时，父辈一家人挤在20平米筒子楼的时代一去不复返了，我们已经赶上西方发达国家了。
中国土地辽阔，咱真的不缺房子。
查阅一下北京上海广州的人口密度，对比一下东京伦敦纽约，就会发现所谓“中国人口多，所以房价就应该很高”，不构成“一线永远涨”的支撑。
4政策政策政策！
很多评论区的网友都指出了，在中国政策很重要。
确实如此。
首先，最近在开的大会定性了“房子是用来住的，不是炒的”。怎么理解这句话呢？
别光看政府怎么说，看看他们怎么做。
以上海为例，看看这座城市的大招：五年内新建70万套永久租赁住宅。
为此，上海牺牲了数百亿土地拍卖收入，在很多外环内的优质地段，规划好了土地，低价卖给大国企地产玩家们（大概只有土地市场价的2成左右），然后由这些企业来建公租房。
这些土地，分布在张江高科，有世博园，甚至有古北豪宅区——这就是中央强力意识的典型体现。
70万套是什么概念？目前全上海有效租赁房源总计210万套。而且绝大多数都是民居，并不是专业的租赁用途产品。
如果你是一名一线城市的外来者，在北京上海租过50平米的民宅，一般都是80/90年代左右兴建的老房子，设计水平、破旧程度，可能会令你追忆起孩提时代自己在老家的居住氛围。
但是崭新的公租房，要好太多了。我在上海住过一年普陀区的公租房：品质大幅高于老破小，低于商品房。50平米左右，很合适都市年轻人，小区里还有地下地上车位。
70万套这样的新租赁住宅入市，将彻底改变上海的房屋租赁市场。
如果一位大学毕业的年轻人，发现他在上海短期内没有任何希望买到动辄数百万的住房，他可能会有些灰心，想要离开这里。但当他转念一想，只有在上海才有这么多良好的工作机会、发展平台，还可以用公平的市场价租到舒适的公租房，那他还是很有可能留在这里的。
很多城市都出了大招，另一个印象深刻的是武汉。
武汉宣布：大学毕业生找到工作，一律给户口，买房政府补贴20%。
武汉这座城市有一个得天独厚的资源，就是每年30万毕业生，仅次于北京上海。
如此大力度的户口和补贴政策，说明武汉加入了著名的“抢人大战”——各个地方政府开始不把人口作为负担，而是视为一种资源了。
大家不要觉得中国政府不聪明，其实他们掌握最多的信息，丰富的经验，他们非常聪明。像武汉这样的决策，反应了一个趋势，也是葛优先生好多年前就在电影里预测过的：21世纪什么最贵？人才！以后人才是稀缺的，房子没那么稀缺。
中国人口以后的趋势是不涨反降，消费旺盛、生产力强的年轻人越来越不够，消费疲软、生产力弱的老年人越来越多。
像武汉这样的城市，就是希望变成人力资源抽水机，喝饱自己，饿死别人。
所以我强烈不看好三四线城市和小乡镇的未来——人口越来越像一场零和游戏，有人赚就一定有人亏。
那么对人才吸引力强的一二线城市，就真的高枕无忧，房价一路涨吗？
我觉得也不现实。房子最终要靠老百姓的口袋买单。像武汉这样大规模拉拢年轻人进入劳动力市场，在人才供给旺盛的情况下，工资根本很难有效提升——过去10年，中国房价翻了多少？年轻毕业生薪水才加了多少？远远低于房价涨幅。
政府如果想要有效吸引年轻劳动人才，吸引创业公司，吸引产业资本，房价不能过高。这等于让这座城市失去“成本竞争力”。
按照政府的理想算盘，应该是维稳横盘：目前在一二线城市推进的“限购限贷”，在部分城市发生的“限售”，以及对新房子售价的“压制性审批”，实际上就反映了政府的心态。
5新房与二手房价格倒挂
目前在不少限购的一二线城市，出现了新房售价与二手房倒挂现象。
倒挂的意思就是，同一个地区，新房售价比二手房还低。不合理。通常新房在同地区比二手房高20%以上。
武汉，嘉兴，甚至上海个别地区，都是如此。
这到底说明了什么？
我认为，说明政府努力刹车，压制房地产的过热。
过去的经验表现，房价暴涨很难被控制——这一届政府用肌肉告诉你，他们依然可以有效控制！
控制的方式可以很粗暴：开发商申报卖16万一平米，政府只批12万，还要求你不能捂盘。
这不符合市场经济，但是在中国，有时候“乱世需要重典”，没办法那么斯文。
限制新房定价，造成新房二手房价格倒挂——如此以来，在限购限贷的大背景下，有限的购买力会优先投射到新房交易市场，这符合政府、开发商的利益，也不违背买房老百姓的利益，唯独打压了卖房老百姓的利益——新房这么便宜，他们的二手房还卖个屁，除非割肉变现。
一线城市还好，因为新房项目很有限。二三线城市就不一样了，新房满天飞，二手房根本卖不动——你以为你投资房产，赚了大钱，等你有一天去交易的时候，才发现：
房屋投资的流动性可能远远比你想象的差！
补充说明一下：每一次新房的交易，政府等于在土地出让、开发、售卖过程中，抽走大量的收益。每一次二手房的交易，政府抽走的只是几个点的税费。两者的利益回报完全不同，所以当限购来临，交易量锐减的时候，政府当然希望开发商的新房继续卖，老百姓的二手房冰冻就冰冻吧。
这是现象本后的本质。
这就是我在浦东世博的朋友挂牌3个月只有2个人看房的真实原因。
综合上面所有的分析，2018年，我个人的预测是：
一二线延续限购限贷政策，银行货币维持17年的调性，最多适度放松。
新房价格维持稳定，个别新房供应极为稀缺的城市，可能微涨。
二手房价格出现肉眼可见的下跌。
三四线城市分化严重。不可以统一预测。
这么多三四线城市，根本就不能混为一谈。
比如浙江的嘉兴，潜力十足，周围100km可以到达上海／杭州／苏州／宁波长三角四大经济体，交通便利，天赋异禀。这种地方以后就算演变成中国的硅谷，也未可知。
而内地比如湖南衡阳，就只是一个普通的内地省份的普通地级市。没任何潜力。
判断三四线城市的价值，关键要看区位、交通等因素，如果能够成为一二线核心城市的分工合作者，能够导入更大的产业和人口，那还是有希望的。
否则特别不建议继续投资——不管短期房价走势如何。
中国就这么多人口，这么多财富，真的不够分。
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